[摘要] 中国房地产企业进军海外市场，首选目标往往是中国人比较集中的国家和地区，如美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰、马来西亚、新加坡和日本
中国房地产企业进军海外市场，目标往往是中国人比较集中的国家和地区，如美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰、马来西亚、新加坡和日本。
到境外去开发房地产，把房子卖给中国人!这是中国房地产企业最近的流行趋势么?
中国房地产企业的大手笔，再次吸引了全世界的目光。日前，有消息称，来自中国的投资者在悉尼购买逾6亿澳元土地开发项目，房地产已取代矿业成为澳外商投资审批类别。中国房地产企业扎堆奔赴海外开发潮再一次成为业界热议的话题。
名企扎堆出海
尽管目前从公开报道无从得知，是哪家中国房地产企业在澳大利亚进行这项开发，但这绝非中国房地产企业次大手笔投资海外开发业务，也不会是最后一次。
中国知名房地产企业大规模投资境外房地产开发业务，有公开报道可循的是2006年，由上海实业集团联合百联集团、锦江国际集团、绿地集团等上海产业巨头，在俄罗斯圣彼得堡芬兰湾畔共同投资13.46亿美元的“波罗的海明珠”项目，该项目于当年3月25日动工，使用面积达143万平方米。
而中国房企进军海外，有名可考的最近一笔是今年10月12日，绿地集团与美国森林城公司签署协议，绿地集团持股70%，成立合资公司，共同收购布鲁克林大西洋广场地产项目。该项目总投资将超过50亿美元，是纽约最近20年以来规模的房地产单体项目。公开资料显示，绿地集团在海外已成功进入美国、韩国、澳大利亚等6个国家。
实际上，中国一线的房地产企业，几乎都没有缺席这场进军海外的狂欢。
今年初，中国地产一哥万科正式对外宣布，从美国老牌房产开发商铁狮门买下美国旧金山富升街201地块70%股权，从而进入美国。而万科的同城兄弟金地集团则在去年9月就完成了对中国香港星狮地产56.05%股份的收购，并于去年12月21日正式更名为“金地商业集团有限公司”。
同样是去年，大连万达、泛海控股与俄罗斯北高加索度假村公司，签署了一份总投资25亿—30亿美元的意向协议书，计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业的综合设施。
另一个值得一提的是碧桂园，这家目前在中国惟一可以跟万科抗衡的巨无霸房企，去年在马来西亚南部柔佛州首府新山一口气投资了5个房地产项目，目前已经进入销售期。推出的数千套住宅遭到热捧，据称至今年第三季度回款金额超过百亿。据传，碧桂园已经着手项目布局，未来广东省内项目、省外项目以及境外项目的比例将达4∶4∶2，根据这一战略，未来碧桂园的海外项目将占两成。
公开资料显示，2012年以来，包括万通、首创、中国铁建、SOHO中国等十多家一线房地产企业，都已经在海外有房产项目或确立投资计划，投资规模达动辄数亿美元，大的几十亿美元也不稀奇。“不进军海外市场，都不好意思自称一线房企了。”一位长期关注一线房地产企业的评论人士如此调侃说。
把房子卖给中国人
根据公开资料显示，碧桂园在马来西亚的房产项目，今年上半年开始发售，创造了半月内销售1200套的骄人业绩。值得注意的是，超过60%的买家是中国人。碧桂园方面解释说，中国人在海外投资置业，对海外公司不甚了解，沟通上也常遇困难，碧桂园等境内大型企业，具有品牌优势和认同感，更容易被接受。而且，中国的开发商往往通过境内的销售网络向客户推销自己在海外的项目。
而实际上，中国房地产企业进军海外市场，目标往往是中国人比较集中的国家和地区，如美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰、马来西亚、新加坡和日本。最近几年，这些地区来自中国内地的买家激增，房地产市场快速升温，甚至在美国和欧洲，有些当地原住民已经公开抱怨，中国买家的涌入抬高了房价。
某地产中介机构对温哥华近年住宅成交情况的监测显示，温哥华2011年以来，住宅成交量均保持了三成以上的增长。全球不动产服务商太平戴维斯的资料也显示，来自中国内地的购房者已经成为新加坡私宅的购买群体。而在2010年之前，新加坡私宅的境外买家主要还是印度尼西亚人和马来西亚人。
太平戴维斯的报告还显示，自2005年起，中国内地投资者的境外投资力度每年增长大约35%。2012年，中国内地投资者直接参与的境外投资达到1150亿美元，专家预计2013年的统计数据可能超过1720亿美元。
中国开发商在境外开发的楼盘，不可能完全指望靠“出口转内销”，全部由中国人消化。例如，根据泰国相关法律规定，在泰国开发房地产，在出售时有40%必须留给泰国人;马来西亚的法律也有类似规定，商品房的1/3必须出售给当地马来人。但是不可否认，来自中国内地买家的托底，给了大部分远赴海外淘金的中国开发商相当的底气和信心。
对此，万科总裁郁亮通过媒体更是赤裸裸表示，在进军海外选择目的地时考虑的是“中国人想去哪里，哪里的中国人，我们就去哪里。”
近期，不少知名房企“扎堆”加入“出海”队伍，斥巨资收购、兴建海外房地产项目。来自中国海外投资联合会一项数据显示，2012年以来，包括碧桂园[简介 实时动态]、中国建筑、中国铁建[简介 实时动态]、万科[简介 实时动态]、绿地等十余家大型房企在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达几百亿美元。
经过2012年一系列海外布局之后，此前“出海”的内地房企陆续迎来收获期。据悉，碧桂园位于马来西亚的两大项目计划在今年正式面市；绿地海外项目动工，春节后将进入销售阶段；首创置业位于法国的项目，也已进入招商阶段。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，中国房企“出海”不仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用在销售渠道上的资源优势，吸引内地高端职业客群到海外置业投资。
从表象来看，中国房企布局海外市场确实存在布局、实际市场需求等需要，但是，布局海外市场进行海外投资的同时，也应该注意一些风险的存在。
张宏伟认为，目前有拓展计划的都是龙头房企，规模并不大，更多地只是测试市场的反应情况，且大多采取与当地的开发商合作发展模式，风险并不是太高。但是，要进行规模化扩张势必会存在种种问题。
相比较而言，海外的开发模式和内地不同，内地房企需要因地制宜进行突破。内地房企基本为香港模式，各个环节只靠自己；而境外大量使用金融机构，分几个层面来融资，内地开发商可能较难适应，包括销售流程、对企业信用的控制等。
此外，布局海外市场需要充裕的现金流或融资渠道进行支撑。如去年5月大连万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议，万达此次并购总交易金额26亿美元。如果没有中国银行、中银国际、中国进出口银行等的支持，万达或许也很难在国际舞台上施展收购的拳脚。
业内分析认为，进军海外市场并不简单，如果没有充裕的资金和开发模式、没有更好地了解当地房地产市场的需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么，房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。
在中国城市化进程尚未完成的背景下，中国的房地产市场仍然会有至少10~20年的发展机会。从机会成本及投资的角度出发，在新型城镇化的驱动影响下，尽管楼市会受到宏观调控的影响，但是，国内房地产市场仍然具有较强的投资价值。
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