[摘要] 三年半后再出场的降息，仅让房地产公司稍喘口气。“绝地反击”之前，房地产公司还得先冲破恶化的资金链困局。
三年半后再出场的降息，仅让房地产公司稍喘口气。“绝地反击”之前，房地产公司还得先冲破恶化的资金链困局。
据理财周报记者统计，今年一季度，136家房地产上市公司经营活动现金流量净额负数的比例高达67.6%，已和行业最严峻的2008年持平；超过30%的公司破产指数呈高危状态。
地产危机的演变，往往从内部开始。
“资金来源—经营性现金流—销售回款—资金来源”，其中经营性现金流和销售回款环节，演绎的正是地产资金链的内循环过程。拨开这个内循环的迷雾，地产资金链困局可能比你想象中还要严重。
现金流净额负数比例和2008年持平
资金链紧绷在2011年已造成不少房地产企业“内伤”。统计显示，2011年楼市规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿元，同比分别上涨47.6%、185.5%。今年一季度，资金链内循环从资金来源开始拖后腿。
国家统计局数据显示，一季度房地产开发企业本年资金来源20847亿元，增速较去年全年下降5.9个百分点，滑至2009年一季度以来的水平。
经营过程，由于房地产行业结算滞后，营业收入往往是上一年的销售结果，因此用现金流来代替。
根据申万行业分类，今年一季度136家房地产企业经营活动现金流量净额为-169.28亿元。其中有92家上市公司的经营活动现金流量净额为负，占比达67.6%，居2007年以来同期值。值得警惕的是，这个比例和金融危机爆发的2008年同期数据持平。
房地产行业经营情况两极悬殊，所以我们采用比均值更有指导意义的中值。然而，这个数据也在急速滑落。2007年至2012年一季度，经营活动现金流量净额分别为-0.130亿元、-0.234亿元、-0.033亿元、-0.195亿元、-0.364亿元、-0.405亿元。数据背后，是房地产整体的经营现金流在往数轴左边移动。
需要注意的是，大型房企已经从去年开始减少拿地，万科[简介 动态]、保利[简介 动态]等地王都歇气已久，以保证现金的健康回笼。在地产公司施展防守战术的时候，整个行业的现金流量依然呈现紧张趋势。
而作为资金链内循环最关键的环节，销售回款甚至可以决定企业存亡。不争的事实是，政策打压下商品房成交量一度下降。国家统计局数据统计，今年前三个月商品房销售额8672亿元，同比下降14.6%。回款不足进一步导致企业经营性现金流净额为负，资金链风险在螺旋攀高。
超过30%公司破产指数已高危
债务偿付撕开资金链的缺口。最的情况是资金链断裂，其直接后果是出现烂尾楼以及开发商跑路。
国泰君安曾以“(应付账款+其他应付款)/现金”表示地产公司的建安成本。实际上，它所描述的就是出现烂尾楼的概率。
在此基础上，理财周报曾构建“破产风险指数”，即(应付账款+其他应付款+短期负债+一年到期的非流负债)/现金，而前者命名“烂尾楼指数”。
大体上，若破产风险指数标的数值小于等于1，则表明企业资金面较优，完全可以利用现有资金支付建安成本并偿还短期借款。而该指标大于5，则可被视为高危。
据理财周报记者统计，今年一季度136家地产公司中，破产风险指数大于等于1的有113家，超过统计总数的80%；并且有40家企业该指数大于5，即约有30%的房地产企业处于高危。
烂尾楼指数和破产风险指数的前5家企业是东方银星[简介 动态]、宜华地产、世纪星[消息 价格 户型 点评]源、ST大通和ST昌鱼，破产风险指数均在30以上。
东方银星是河南一家房地产公司，因2010年未开发新的房地产项目，目前已被同行远远抛在后面。ST大通、世纪星源、ST昌鱼的销售情况也不好看，一季度销售净利率分别为-28%、-96%、-111%，同期每股分别为-0.024、-0.013、-0.008元。
国泰君安证券研究报告称，相比2008年的行业调整，2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。报告预计，房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元，和2008年相比增加了50%。
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