[摘要] 楼市冬意催生地产变局 各大房企布局2012新版图
自救还是扩张？留退路还是找出路？1月5日，新闻不断的绿城中国一天之内连发四个公告，宣布分别转让无锡项目、杭州绿城兰园、新华造纸厂项目以及上海东海广场二期，频繁的股权融资顿时引发业界高度关注。据悉，转让三地4个项目将给绿城带来近3亿元的收入，加上此前已顺利转让的外滩证大地王项目，总金额达到13亿元左右。
如此密集地进行股权转让，绿城显然已经启动董事长宋卫平于去年11月初就曾提及的“危机应对预案”。尽管宋卫平在回应媒体时并不讳言，自称转让项目是因为现金流紧张，并称这是合适的、自然的平常事，但对于房企而言，土地、物业毕竟弥足珍贵，股权更是直接关系公司的决策权限和利润份额，绿城通过这种高成本的融资方式化险为夷，多少有些“断腕求生”的意味。
【现象】
股权交易趋于频繁
资金难题普遍化
“绿城近期充实资金的举动，目前在性的大型房企中还并不多见，但在成交量下滑、资金被库存套牢、融资难度加大的多面夹击下，如何补充资金、增加流动性，已经成为房企普遍面临的一个难题。”链家地产首席分析师张月对记者表示，“绿城的现状不过是当下楼市的一个缩影，2012年房企融资或以价换量的现象极有可能愈演愈烈。”
实际上，2011年楼市股权变动交易频繁。
中原地产研究中心统计显示，2011年交易市场共出现近500宗房地产行业股权及资产交易（不包含关联交易），涉及金额超过1500亿元；规模股权交易达124宗，交易总金额达471.76亿元，均创历史新高。
另据链家地产市场研究部不完全统计，2011年上市房企中，股权出让共183宗，与去年相比增加72宗，增长65%（见下表）。在房企资金充实度大大降低而存货积压严重的情况下，2012年房企的股权并购仍会继续。
房企陷入窘境
亚豪机构市场总监郭毅透露，房地产企业股权转让其实一直以来都比较普遍，只不过其中一些房企的规模不是很大，受到的关注度相对较少。由于目前民间融资一则需要较高的，二则需要一个较长的周期，通过银行融资或股市融资在当下可谓困难重重，加之房地产信托被叫停，资金链紧张的房企目前能走的路就是转让股权、债权，抛售房产或在建项目等实物资产了。
郭毅指出，乐观一点看，通过产权市场出让股权至少能够快速获得宝贵的资金，分摊未来的经营风险。
“中小房企往往只有一两个项目，可以程度地压缩成本，以保证企业支撑更长时间；而大型房企则是性滚动开发，土地成本、人员成本、施工成本、营销成本累加起来，并不排除被压垮的可能。”郭毅如是分析。
郭毅的分析不无道理。2011年，房地产开发企业受到楼市调控的强烈冲击，成交量低迷、销售业绩普遍下滑，销售回笼资金滞缓。
在多重政策的调控下，银根紧缩，房地产行业的“暴利光环”已渐渐黯淡。除部分资金雄厚的房企外，一些房企在维持正常的资金周转问题上显得相对吃力，在千方百计通过扩大融资补充流动性的同时，负债率也在不断攀升。陷入窘境的房企只好通过产权交易、投资其他行业等方式实现资金腾挪，寻求逆境突围。
【剖析】
地产“洗牌”不可避免
房企业绩分化明显
数据显示，2011年，在131家上市房企财务报告中，持续显示存货净额的房企共有125家，截至3季度末存货净额共1.34万亿元。比去年年末增长28.6%，各季度持续增加。
旺市之下，大量存货往往被视为房企未来盈利能力和扩张能力的体现，但在当前楼市低迷、融资和销售形势严峻的情况下，存货或将演变成为房企未来经营的隐患。存货高企，意味着销售周期被拉长，大量资金被套牢。一旦大量的土地和待建工程由存货转为可售供应，房企只好不断注入资金。
房企负债率上升同样成为房企面临的一大问题。2011年，银行信贷额度的收紧使得房企能够获得的银行贷款减少，不得不依赖于私募基金、企业债券等其他渠道的融资，从而承担起更高的融资成本。
在2012年调控持续的背景下，部分房企的销售回款极有可能无法填补先前的负债，维持正常的资金周转。记者了解到，在沪深股市上市的131家房企中，2011年3季度末负债率较1季度上升的房企共有80家，占比61%。对于负债率过高的房企，2012年的销售压力要远远大于去年。
与此同时，房企业绩的分化已经日趋明显。2011下半年开始，中小房企各月销售份额均不足四分之一，每月销售业绩维持在20至30亿元水平。而在上半年部分月份，如2月和5月，中小房企的销售份额尚能接近四成，单月业绩超过60亿元。随着限购政策的持续，中小房企项目销售受到的影响尤为显著。
鉴于此，链家地产市场研究部分析称，2012年多数中小房企的经营压力将会倍增。一方面，中小房企在售项目的销售数量与结构较为单一，价格缺乏更大的调整空间，市场份额可能遭到大型房企的再度挤压；另一方面，中小房企北京商品房库存市值不少于3500亿，大量资金被套牢，加之传统融资渠道很难有放宽的可能性，后续开发资金的枯竭无疑会对房企造成重压。如此一来，房企并购和股权转让的现象或将更加频繁。
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