[摘要] 在上市房企纷纷发布上半年业绩快报之际，我们统计发现，虽然一线城市和部分二线城市实施了限购，但十大标杆房企的销售不减反增，有的甚至已经完成60%以上全年销售计划。究其原因，不难发现，其突出业绩主要来源于灵活的销售策略。他们不约而同采用了降价促销的手段，实现以价换量。
2010年，刘晓光开始打造芭蕾雨奥特莱斯项目，进入产业地产的“蓝海”领域
带领首创步入发展正轨的刘晓光，并没有仅仅停留在国企稳定、持续发展的轨道上，地产业务的转型，在多年的酝酿后提上日程。
2010年是中国房地产行业政策再转向之年，也是首创地产业务发展突破的一年。这一年年末，刘晓光在业内获得了一个奖项———“2010年锐[消息价格户型点评]的资源整合专家”。在发表获奖感言时，刘晓光说，“不敢称是专家，但是这个奖项至少说明我们的战略意识还是比较超前的。”
这个战略是指，刘晓光在首创置业[简介动态]传统住宅地产开发模式下，打造芭蕾雨奥特莱斯项目，进入产业地产的“蓝海”领域。
“进入产业地产，实际就是把基建跟地产结合起来。我们下一步还在研究高速路、地铁上盖跟地产的结合，是和我们集团的业务属性结合的。奥特莱斯，是一个新的起点。”
根据刘晓光的计划，未来3年内，首创置业将在5个主要区域建设5家奥特莱斯旗舰中心，预计投资300亿元。目前，北京房山，广东佛山、浙江湖州、海南万宁已经建起了大的奥莱物业。
刘晓光表示，锁定奥特莱斯项目是因为，“我们发现中国小城镇的建设步伐非常快；第二，大城市的压力太大；第三，都盲目的去建商业地产会有问题，一定要找出一个新的业态，一个能引领其他业态的具有突破性的业态。”
不会再有暴利，不能一味盖住宅”
-对话·行业见解
房地产还有15年的快速成长期
新京报：在首创集团[简介动态]工作16年，您历经了中国房地产行业变迁。在历史最严厉调控下，怎样看待这一行业发展？
刘晓光：1998年住房制度改革，房地产行业刚刚起步，当时地产行业孕育着一个庞大的潜在市场。1998年到2004年的价格涨幅非常小，是一个很平缓的曲线。2004年到2006年的涨幅，略有一点增长。实际上真正增长是2008年以后。
现在，我仍然坚持我的观点，我们还有15年的快速成长期。房地产行业是中国的行业之一。13亿人口的消费离不开它，它也同时带动了五六十个衍生行业。
目前，房地产行业会有调整。一个是利润率的调整，不会再有暴利了，慢慢回归到稳健的利润率上。第二是结构调整，不能一味地盖住宅，而是产业、住宅同步发展。
新京报：做商业地产资金是比较大的挑战，奥特莱斯的融资和回报模型是不是已经建立起来，需要多长时间利润化？
刘晓光：做商业地产的挑战比做住宅的挑战要大得多。奥特莱斯面临的挑战就是融资。比如要建十个奥特莱斯城市新中心，一个投资几十亿、上百亿，十个就需近千亿，这其中30%是商业、服务业，也就是约有300亿。这300亿是押在那儿不能动的，而且开始是要赔钱的。自有资金肯定不够，要有贷款、私募、信托、基金等多种渠道并进。
在奥特莱斯项目中，我们可以用住宅赚的钱来补贴商业的建设，商业建成之后的运营，每一个要养三年才能获得回报。利润化的时点可能要8年。因为这个产业地产模式不是一个两个项目，做完计划中的5个，可能差不多要四年时间。
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