[摘要] 4月16日，国家统计局公布一季度经济数据中，房地产数据是备受社会关注点之一。一季度房地产各项数据可用“全军覆没”来形容，集中体现在“四降一升”上。
4月16日，国家统计局公布一季度的经济数据中，房地产数据是备受社会关注点之一。一季度房地产各项数据可用“全军覆没”来形容，集中体现在“四降一升”上。
一季度，房屋新开工面积同比下降25.2%，其中住宅新开工面积下降27.2%。这表明开发企业不看好房地产后市，也说明住宅需求在大幅度下滑。房企对市的场判断最直接、最敏锐，可以说是“春江水暖鸭先知”，房屋新开工面积同比大降是开发商对市场展望不看好，这种不看好是住房需求和销售低迷传递给市场和房企的。
一季度，商品房销售面积同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。销售额同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。必须注意的是，3月份下降更加厉害。这说明未来住房需求的趋势将会大幅度走低。销售量、交易量大幅度下降，需求观望情绪浓厚，市场处在僵持拉锯之中。
今后只要卡住流动性不放松，需求就不会反弹。未来放松流动性的可能性几乎为零。从央行货币工具操作上看，正在持续进行正回购操作。传言一些商业银行从风险考虑，从4月份开始将进一步收紧房贷。从公积金贷款看，目前已经有十余城市公积金贷款闸门收紧。住房市场需求短期内将很难有起色，只要不放水货币、不采取强刺激经济措施，保持定力，那么性房价拐点将至。
一季度，房地产开发企业土地购置面积同比下降2.3%。与住房新开工面积下降具有一致性、趋同性，表明房企拿地热情正在降温。年初还出现的“地王”，进入2月底特别是3月份后似乎销声匿迹了。房企拿地热情减退是楼市遇冷、房价即将出现拐点的预兆和反映。
3月末，商品房待售面积52163万平方米，同比增长22.9%。说明房企库存积压在增长。原因还在住房销售的萎靡不振。
一季度房地产数据“全军覆没”是楼市真实地反映。目前，一线城市房价出现松动的迹象，二线城市房价明显松动，一些住房存量比较多的三、四线城市房价出现了下降，已经是不争的事实。但必须注意到，这次房价出现变化完全是市场调节、市场机制发挥作用的结果。
一、一季度房地产开发投资达1.53万亿，今年同比增速持续放缓
2014年1-3月，房地产开发投资达15339亿元，同比上涨16.8%，涨幅较上月下降2.5个百分点。其中，一季度住宅累计投资达到10530亿元，同比上涨16.8%，涨幅较上月减少1.6个百分点。
2014年一季度，房地产开发投资增速逐渐放缓，尽管量是依然高于去年同期，但增幅明显低于去年水平。自去年底以来，房地产市场环境整体收紧，银行信贷政策对于需求的抑制明显。今年初，市场持续冷淡，部分中小城市以及大型城市中新建商品住房项目出现价格下调。使得包括房企在内，大部分市场主体对于楼市预期发生变化，房地产开发投资的增速放缓。
二、1-3月住宅新开工面积同比降27.2%，土地购置面积下跌
2014年1-3月，住宅新开工面积21238万，同比下降27.2%。2月、3月的累计同比降幅已超过2012年时的水平。截至目前，住宅施工面积为393206万平方米，同比增速为11.4%，为2013年以来的涨幅。
从房企拿地情况看，一季度土地购置面积为5990万平方米，同比下降2.3%。土地成交价款为1556亿元，同比上涨11.4%。
2014年房地产交易市场的低迷影响了房企开发和拿地的热情。一季度住宅新开工量大幅下降，竣工规模也有一定程度缩小。另外，今年房地产市场的分化或进一步加剧，房企在整体开发速度放缓的情况下，大型房企的拿地也更加谨慎。大型城市土地成交或依然维持一定热度，但也会更向优质地块聚焦。因此，尽管一季度土地交易量下降，但土地成交金额依然出现较为明显的上涨。
三、1-3月商品住宅销售11075亿元，同比下降7.7%
2014年1-3月，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%。其中，住宅销售面积17825万平方米，同比下降5.7%，降幅较上月增加4.5个百分点；商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%。其中住宅销售额为11075亿元，同比下降7.7%。
2014年一季度，市场并未像去年同期一样出现升温上行。信贷政策较为反常的持续收紧，不仅银行批贷严格，利率也呈现持续上升的趋势。对于刚性购房者而言，大大增加了购房难度和购房成本。除此以外，由于市场冷淡，整体预期出现下行趋势，购房者的入市积极性降低，即便在潜在需求量庞大的一线城市，新增项目的销售也普遍不如去年乐观。
从库存角度看，范围内的商品住宅待售面积为34665万平方米，尽管增速降低，同比涨幅依然在2成以上。尤其部分三四线城市，库存压力已经凸显。
四、1-3月房地产到位资金28731亿元，定金与预收款出现同比下降
2014年1-3月，房地产到位资金28731亿元，同比上涨6.6%，涨幅较上月减少5.8个百分点。其中，国内贷款6226亿元，同比增长20.4%；利用外资84亿元，同比下降33.9%；自筹资金11093亿元，同比上涨9.6%；在其他资金中，定金及预收款6837亿元，同比下降3.6%。个人按揭贷款3161亿元，同比上涨0.1%。
2014年一季度，在房地产各项到位资，同比增速都出现下调。其中，国内贷款和企业自筹资金变化相对平稳，且量依然高于去年同期。而与销售关系的定金及预收款，自2012年6月以来，首次出现同比下降，占比也较去年一季度时减少了近4个百分点。可见，今年以来，项目销售额对于房企资金的贡献率下降，成交冷淡对于房企资金产生一定影响。
五、3月房地产开发景气指数持续回落，环比下降0.5点
2014年3月，房地产开发景气指数(简称"国房景气指数")为96.4，比上月下降0.5点。自去年四季度前后，房地产市场宏观政策发生变化，多地出台紧缩性调控政策，截至目前，整体性的信贷收紧状况延续，又暂时未现明显的地方性政策放松，房地产开发景气指数走势下行趋势日益明显。
今年一季度，房地产市场环境不容乐观，尤其对景气指数影响较大的投资、开发等先行指标以及销售现状表现出低落态势。从宏观角度看，今年一季度，我国GDP同比增长7.4%，较往年明显降低，经济内增长动力减弱，预计房地产行业投资也会受到影响，在短周期内，或许持续保持在20%以内的增长速度。
今年"两会"提出"双向调控"思路之后，目前还未出现明显的政策放松信号，因此，定向宽松的调控思路暂时没有对市场信心产生提振作用。相反，近期多个城市降价、不动产登记等信息使购房者降价预期加深，预计短期内市场难以大幅升温，房地产景气指数还将低位运行。
综述：
2014年4月，房地产运行数据多项指标较上月有更为明显的回落，房地产市场综合表现持续低沉。一方面，影响市场交易的宏观政策抑制处在收紧状态，尤其是信贷市场，一反往常表现，从去年底至今，近半年以来，利率攀升，银行批贷、房贷难度加大，大量刚需入市受到抑制，成交量持续处于低位。另一方面，局部降价现象逐渐由高库存城市向供需矛盾依然明显的城市传导，买房者降价预期范围扩大，观望升级，对于房企而言，整体销售压力明显增长。
从2014年一季度房地产运行数据看，房地产市场出现下行趋势，投资、开发、置地以及销售数据都出现回落。从短期看，市场各主体信心难以较快回归，今年房地产环境的不确定性或致市场出现波动；而从中长期看，市场的阶段性回暖还会出现，但房地产行业投资增速预计会持续保持在20%以内，距回归景气还有较长的时间。
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