[摘要] 在各类楼市促销手段花样百出的今天，买房赠送花园、露台、飘窗等全部或部分面积的销售形势已四处可见，在一些城市的赠送面积甚至成为了普遍的做法，每个楼盘都有或多或少、送法各异的“额外面积”。
在各类楼市促销手段花样百出的今天，买房赠送花园、露台、飘窗等全部或部分面积的销售形势已四处可见，在一些城市的赠送面积甚至成为了普遍的做法，每个楼盘都有或多或少、送法各异的“额外面积”。在一些楼盘的推销过程中，售楼人员还会着重介绍这部分“赠送”的面积如何实用、如何能让实际得房率超过100%。
那么，这些赠送面积的做法靠谱吗？特别是一些要在交房后二次封闭改造的赠送方式，不会面临什么风险吗？业内人士指出，购房者应详细了解不同楼盘赠送面积的不同做法，区分其合法性、实用性，才能让这部分赠送面积变得靠谱起来。
买不买看实际需求
目前楼市一些热卖的户型产品赠送面积极为常见，赠送面积普遍在原户型面积的5%~10%，阳台、花园、飘窗等计一半面积更是成为楼盘最常见的赠送手法。这类户型的赠送面积经过改造后，基本能实现两房变三房，三房变四房，使用率得到了改善。
然而，业内人士也指出，近年来因面积赠送而产生的纠纷呈上升趋势。在这些案例中，有一种“送面积”是噱头，用数字游戏迷惑消费者，让购房人难以比较房屋的单价；另一种是“偷面积”，会影响户型整体的采光、通风设计和日常使用。而发生纠纷以后，这些“赠送面积”不会计入建筑面积，在房产证上也没有体现，所以一旦出现问题，权益很难得到法律保护。
因此，购房者需要理性看待“面积”，根据自己的住房实际需求去衡量，再决定是否要购买。如果产品设计合理，开发商“赠送”面积能被合理使用；但如果只是冲着“赠送”而出手，一旦户型设计不合理，就会增加购房者后期装修成本，甚至造成使用不便，那就得不偿失了。
分清合法赠送和非法赠送
专业人士还透露，目前很多楼盘所宣传的赠送面积大部分是国家规定不计面积的。比如根据相关规定，入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积；露台是完全赠送的；地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积；飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积；同样，阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。因此，如果开发商将这些也计入“赠送面积”，那只是在玩炒作的噱头罢了，而若是有类似赠送3/4的阳台面积，那才算是真的赠送了购房者面积，得到了实惠。
记者了解还发现，一些楼盘的赠送面积都是不计入产权证的，这就意味着这些赠送的露台、院子等只有使用权，像公共的楼顶平台等则属于业主共有部分，开发商不能约定为属于某一户业主使用。“实际上真正赠送面积，就是在产权证上实际面积上收钱打折，比如产权证上120平方米的房子，开发商只收110平方米的钱，那10平方米才能算是赠送，否则就不能算作赠送面积。”有房产局工作人员表示，所谓“赠送面积”，其建筑成本可能已被分摊进了房价，买房更应该重点关注房屋的质量、配套等要素。
律师对此类容易出现纠纷的问题也特别指出，赠送面积通常分成2类，一类是合法的，也就是能够入房产证的面积。如果这些部位出现了质量问题，开发商理所当然的应履行保修义务；另一类是没有写入房产证的赠送面积。对该类赠送，律师认为，没有写入房产证的赠送面积其实是违法的，这些面积应该属于小区所有业主共有，开发商无权将这些面积赠送给私人使用。如果这些业主共有的地方出现了质量问题，开发商也应该根据保修合同履行保修义务。
购房前弄清三件事
相关部门的工作人员表示，对于赠送面积，购房者要理性看待并且从居住角度出发去判断。如果产品设计合理，买房人能得到额外使用面积，开发商房子也卖得好，可以说是一种双赢，但如果冲着“赠送”两个字盲目以为捡了便宜，冲动买房，万一赠送部分设计得不好，不能利用或对后期使用造成困扰，那就得不偿失了。具体的，可以从三个方面着手，在购买前就弄清楚送面积的详细情况。
，签合同之后再交定金，在签合同之前，一定要把赠送面积的条款正式载入合同当中。如果在签合同之前就把定金给交了，那么主动权在一定程度上就易手了，若是在后面遇到开发商不履行口头承诺，即使能够打官司要回自己的预付定金，也会消耗极大的时间和精力，很不划算。购房者在购买这种赠送面积的房源之前，一定要把赠送面积的条款切实写入合同当中，形成文字性的合同，这样才真正受法律保护。对于开发商的口头承诺，不要相信太多，只有合同才是正规可靠的。特别是一些入户花园、挑高阳台等能否封闭起来，并非由开发商说了算，这取决于城管或物管是否批准。而且，“赠送面积”不属于产权面积，今后如果遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的权益很难得到保护，容易产生纠纷。
第二，要弄清楚赠送面积的真实情况，千万不要被开发商用一些花招伎俩给糊弄和忽悠了。如果赠送的面积是切切实实的，对于购房者来说肯定是一件好事。开发商若是真心想要送面积的话，倒不如干脆降价，那样的效果可能会更好。之所以选择赠送面积这一手段作为促销方式，自然是因为其中可以做文章，购房者一不小心就可能被这些小花招给忽悠和糊弄过去了。比如说，有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台等算作赠送面积，这实际就是玩障眼法，因为这些本来就是属于购房者的，不送也是他们的。还有一些赠送面积如阁楼等，往往存在着光线晦暗、窄小不好用、容易受热受潮等问题，也一定要先看好再签合同。
第三，在验房收房过户的时候，还要确认赠送的面积是可以办理房产证的，是享受跟主体房产同等待遇的。有些开发商在实际交易当中，也的确会赠送给客户一些露台等还算实用的面积，但是这个面积并不能载入房产证，不享受产权待遇。如果是这样的话，那就意味着这个赠送面积在某种程度上可以算作违建面积，遇到拆迁或者一些争议纠纷的时候，就很难保护自己的合法权益。因此，对于开发商赠送的面积，一定要写明白，是能够跟主体房产享受同等商品房产待遇的。
送入户花园，超大阳台，两房变三房，N+1户型……这些曾经的“非主流”房地产营销模式，在这个寒意尚未褪去的楼市环境下，却争奇斗艳般的成为“主打歌”。然而，不是每次赠送面积都能讨好客户，有的，让买卖双方皆大欢喜；有的，“送”出了问题和麻烦；有的，很不靠谱。
[赠送案例一：皆大欢喜型]
代表楼盘：保利[简介 实时动态]梧桐语
位于江宁的保利梧桐语项目近期开盘，除了价格到位，开发商推出的“N+1”户型也吸引了很多购房者的关注，开发商称之为“空间再次升级”。
记者了解到，开发商近期推出的房源是针对刚需一族的高端婚房，面积从91~118平米不等。以其中91平米的房型为例，在常规的两房两厅的基础上，开发商将阳台和花池做了自由组合，居住着即可保留原有设计，也可将这部分面积在装修时重新改造成一个房间。
即将结婚的常小姐看中了这种户型。她计划将花池和阳台这一块改造成一间书房，这样一来，91平米的房子就变成了两个卧室朝南，书房朝北的三房两厅户型。对于开发商的这种面积赠送，常小姐表示很满意，“很经济实惠，也满足了我们现阶段的所有居住需求。”
[赠送案例二：“送”出麻烦型]
代表楼盘：融侨世家[实时消息 价格 户型 点评]
同样也是位于江宁的楼盘，融侨世家楼盘的开发商却遭到了购房者的质疑：赠送面积缩水，甚至由此导致了一场业主冲砸售楼处的闹剧。
4月份，几十名融侨世家的业主聚集售楼处，将价值数十万元的沙盘砸毁。记者在现场采访时拿到了一份业主撰写的“融侨世家七宗罪”，其中有一条写到：融侨世家在赠送面积上存在严重欺诈，不同户型赠送10平米、6平米的宣传，实际仅有1.5平米，严重损害了业主的合法利益。在开发商对业主的回复函中声称：宣传单页所指赠送是指未计入销售计价面积且由业主独立和自主完全享用的空间。在宣传上所指未计入销售计价面积约10平米， “N+1房间”是由花池部分和阳台部分组成，花池全部未计入销售计价面积，阳台一半面积未计入销售计价面积。
赠送面积“送”出了麻烦，这是开发商始料未及的。一位业内人士对江南时报记者表示，因为是赠送面积，相关条款不计入合同中。在购买时购房者一定要确定赠送的面积是建筑面积还是实际使用面积。否则交付时若出现了面积缩水等情况，购房者很难为自己维权。
[赠送案例三：涉嫌违规型]
代表楼盘：招商[简介 实时动态]紫金山一号
位于城东紫金山麓的招商紫金山一号是众所周知的豪宅，而一则“买房即送100万”的广告更是吸引了不少眼球。当然，这“100万元”不是真金白银送给购房者，而是开发商将房源做了每平米3000元的精装修，同时赠送了许多面积。
记者暗访招商紫金山一号发现，该楼盘赠送面积暗藏玄机，有涉嫌违规之嫌。紫金山一号此次推出的几种房源为精装修交付，其中一套195平米的房源，赠送了十几平米的书房。销售人员告诉记者，赠送的这款面积原本是天井，意味着这部分面积是不存在的。等到验收以后开发商做装修时，再加盖一层楼板，这样就变成了一个小房间。
江苏省建筑设计院一位建筑工程师告诉江南时报记者，市场上的面积一般可分三种情况：一是利用建筑技术合理拓展的面积，符合测绘规范范围，可以顺利通过验收，不会影响办理房产证；二是开发商所谓赠送面积即属于公用面积，如一楼庭院、屋顶花园等，本属于业主共有财产，开发商本无权赠送；三是送面积违反测绘规划，开发商往往在楼盘验收之后改变规划加建，未经报批更改手续，属于明显的违法搭建，存在无法通过规划验收、无法取得房产证的风险。
[延伸阅读]
防“偷”指南
所谓赠送面积，实际就是我们所说的“偷面积”。而早在2009~2010一年多的时间里，南京市规划局就相继出台了6项建筑规划的管理规定，来防止开发商乱偷面积。
●地下室：
新建建筑被地形部分掩埋的，当掩埋长度不足本层建筑外墙周长三分之一时，该层建筑面积全部计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之一、不足三分之二时，该层建筑面积的二分之一计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之二时，该层建筑面积不计入容积率。
●阳台：
阳台进深超过2.4米，计算全部建筑面积，对于不规则的阳台，取进深的平均值。对于未完全封闭的露台、挑台，按顶盖覆盖部分水平投影面积的1/2计算面积。
●走廊：
建筑物设有挑廊、走廊、檐廊、建筑物间架空走廊，设有结构柱或在建筑结构墙体以内的，按外围水平投影面积计算面积；否则按水平投影面积的1/2计算面积。
●飘窗：
飘窗与室内楼地面高差达到0.3米及以上，其平均进深小于0.9米的，不计算面积；平均进深超过0.9米的，按水平投影面积的1/2计算面积。飘窗与室内楼地面高差小于0.30米，其窗洞高度达到2.20米的，等同于落地飘窗，按水平投影计算全部面积；窗洞高度小于2.20米的，按水平投影面积的1/2计算面积。
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