[摘要] 今年三季度，土地市场延续了火爆势头。热点城市“地王”频现，土地溢价率也稳步回升。仅前9月，京沪杭卖地的收入均超千亿。作为中国核心智库的国务院发展研究中心，在向下月举行的中共十八届三中全会提交的方案里，建议对土地保有环节征增值税。
今年三季度，土地市场延续了火爆势头。热点城市“地王”频现，土地溢价率也稳步回升。仅前9月，京沪杭卖地的收入均超千亿。作为中国核心智库的国务院发展研究中心，在向下月举行的中共十八届三中全会提交的方案里，建议对土地保有环节征增值税。
根据中指研究院的数据显示，2013年三季度，300个城市各类用地楼面均价为1402元/平方米，同比上涨49.0%。其中住宅用地楼面均价为1968元/平方米，同比上涨45.4%；溢价率方面，住宅用地溢价率为24.1%，为2011年以来。同时，热点城市“地王”频现，三季度土地市场进一步升温。
今年前9月，京沪杭卖地的收入均超千亿。其中，北京土地出让金已达1154.89亿，创同期历史新高，预计年内将突破1400亿；上海土地出让金额达1538亿，超去年全年(968亿元)1.5倍；杭州市区(含萧山、余杭)共出让土地171宗，面积606.9517万平方米，土地出让收入创近5年同期新高，达到1022.76亿。
面对持续火爆的土地市场，各种“灭火”措施也相继出台。国土部在上月明确规定，要打好政策措施“组合拳”，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”。北京土地市场已开始出现调整迹象，除了推出“限价地”外，还在国庆前后加大了土地供应。
昨日，北京暂停了一宗可能拍出高价的地块入市。“频繁的地王出现，并不可取，这将形成价格上涨预期，影响供需双方对未来市场的判断。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖建议，年底应进一步加大土地供应量，尤其是周边新城的普通住房用地，不要被所谓年度土地供地计划束缚。
将于下月召开的中共十八届三中全会关注度极高，被房地产业内认为是未来政策的风向标。据媒体近日爆料，在国务院发展研究中心给中共十八届三中全会提交的一份改革方案里建议，“在保有环节，应率先对集体建设用地、储备土地和囤积土地征收土地增值税。”
国务院发展研究中心素来被看作是中国的核心智库。据悉，它是一个直属国务院，研究国民经济、社会发展和改革开放中的全局性、综合性、战略性、长期性问题，提供政策建议和咨询意见的政策研究和咨询机构。自1981年成立以来，积极参与了国家各阶段改革开放的重大政策研究和决策过程。
在国务院发展研究中心提交的这份名为“383方案”里称，“建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度。建立土地价值评估体系。将土地税收计征重点从流转环节转向保有环节，实施从价计征。率先对集体建设用地、储备土地和囤积土地征收土地增值税。”
国务院发展研究中心农村经济研究部副部长刘守英曾指出，中国的土地市场实际上是一个由政府单边决定价格形成机制的土地市场，是一个价格信号严重扭曲的市场。“政府收入应该来自多方面，比如土地财产税，即对现在囤积的土地征涨价税，使得土地真正的里很大的一块通过税收进入社会。”(中新网房产频道)
前三季度的杭州土地市场，可以说是完美收官——市区(包含余杭、萧山)共计出让171宗土地，成交总金额高达1022.76亿元，全年赶超历史值的2009年(1200亿元)已无任何悬念。
9月份的杭州土地市场送走了华家池、蓝孔雀，成为了一场名副其实的土地盛宴。盛宴过后的杭州土地市场不会冷清，10月还将有杭师大、湘湖地块成为土地市场的主角。
出没推高土地收入
杭城前三季度土地收入缘何顺利突破1000亿元？除了开发商拿地热情高涨，土地出让数量骤增之外，多宗总价高的地块挂牌出让，也是成交金额创新高的重要原因。
今年的杭城土地市场，各个区域可谓遍地开花，比如钱江世纪城、奥体中心、西溪、城东新城、勾庄、三堡等，不乏令众多开发商垂涎欲滴的优质地块，其中当属华家池和蓝孔雀。
9月5日，经过数十轮激烈角逐，华家池三宗土地最终拍出了136亿元总价，占到前三季度土地总收入的13%。不过即便如此高的总价，拿地房企仍坦言楼面单价并不算太高。如果没有华家池的贡献，杭城前三季度的土地收入就不可能突破1000亿元。
申花蓝孔雀多宗土地经过9月12日、9月29日两轮出让，总金额高达60多亿元。由于申花板块已经有较长时间没有土地出让，因此蓝孔雀的楼面价也就成了申花地价的新标杆。9月29日的拍卖会，首次入杭的融信更是斥资34.6亿元同时拿下两宗土地。
外来大鳄扎堆入杭拿地
2013年，是外来大鳄进驻杭州楼市的一年，也是外来大鳄在土地市场最为风光的一年。
万达、北京国旅、融信、招商、安徽淮矿、旭辉、景瑞、雅居乐、港中旅……据统计，今年全新入杭的外来大鳄多达16家。这些大鳄中，大多数拥有国企、央企背景。不少外来大鳄因为一线城市竞争过于激烈，而二、三线城市以及中西部城市的开发利润又过薄，入驻杭州这样的“1.5线”城市，也就成了较优选择。
得益于强大的资金实力和低廉的融资成本，外来大鳄在今年杭州的土地市场上纵横捭阖，并将本土房企逐渐推到了边缘的位置。也正由于财大气粗的外来大鳄的追捧，今年杭州有多宗土地封顶价成交。绿地56.2亿元一举拿下华家池的一宗土地，旭辉斥资47亿元四天三番拿地，融信首次出手34.6亿元……可以说没有这些外来大鳄慷慨之举，杭州土地市场就不可能出现现在这样的盛况。
除了滨江、天阳等少数本土房企依旧活跃在土地市场上外，大多数本土房企已经主动放弃拿地。前三季度拿地总金额前10名房企排行榜上，本土房企仅有滨江一家上榜。其实总价10亿元以上的土地，对众多杭州本土房企而言，已经算是一块很难啃的骨头了。
10月土地市场不会冷清
三个季度土地收入突破1000亿元，而杭州土地市场最疯狂的2009年，全年也只有1200亿元。今年杭州土地收入超过2009年，已是铁板钉钉。
华家池、蓝孔雀这些都已完成出让，杭州土地市场接下去是否会偃旗息鼓？事实上接下来杭州还有多宗，其中就包括本月出让的杭师大文一路校区以及萧山湘湖地块，将会掀起土地市场上的又一轮高潮，同时也将为“银十”楼市保持足够热度。10月，杭州共有33宗土地出让，其中主城区10宗。
杭师大文一校区与华家池各有千秋，更适合做商业。本月杭师大将有两宗地块出让，出让总金额近23亿元。湘湖地块规划为低密度用地，楼面起拍价已逼近华家池成交价，有可能成为杭州成交单价的土地。
10月份杭州土地市场不会降温，除了优质地块不断抛出之外，还与众多房企需要补充土地储备有关。众多在华家池之役、蓝孔雀之役中败下阵来的房企，很可能成为10月土地盛宴中的主角。
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