[摘要] “以房养老”消息甫出，旋即引发了社会上的广泛热议，各方声音不外乎两种，或理性分析、建言献策，或口诛笔伐、鞭挞揶揄。之所以引起如此之大的震动，则源于这一意见本身牵扯到的两个由来已久的社会问题，房子和养老。
近日，由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。“以房养老”消息甫出，旋即引发了社会上的广泛热议，各方声音不外乎两种，或理性分析、建言献策，或口诛笔伐、鞭挞揶揄。之所以引起如此之大的震动，则源于这一意见本身牵扯到的两个由来已久的社会问题，房子和养老。
长久以来，房子、养老是百姓最关心的问题。去年有一部叫好叫座的影片《飞跃老人院》。影片中的民营老年公寓里发生了一系列令人忍俊不禁的戏剧冲突，也从现实的角度反映出我国目前养老领域的问题，而谈到养老，首当其冲，要解决住的问题。
◎老龄化问题日益加剧，养老地产渐成投资热潮
国家“十二五”规划指出，从2011年到2015年，60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，每千老人30张床位，据此推算至2015年国内市场需要近700万张床位。《2013-2017年 中国产业地产行业运营模式分析报告》数据显示，截至2010年底，各类老年福利机构39904个，床位314.9万张，年末收养老年人242.6万人。即“十二五”期间，我们的市场缺口需要在现有规模上翻一番。这让养老地产开始逐步成为各方追逐的投资热点。
据业内实时消息，习惯做未来市场投资的美国私募巨头KKR(Kohlberg Kravis Roberts &Co)已开始进入中国养老市场。KKR将在中国投资一个总规模40亿元的养老地产项目，初期投资总额约为1.2亿元。
在此之前，我国已经出现了如东方太阳城、上海亲和源等一些较为成功的养老地产项目，但从整体上看，目前我国养老地产的商业化运作还处于起步阶段。
《社会养老服务体系规划(2011-2015)》提出：到2015年，我国将基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。居家养老和社区养老服务网络基本健全。全功能、高品质的养老住宅，已经逐渐成为未来养老地产开发的主打方向。大小房企也纷纷瞄准了这一块红利蛋糕，首创、华润、远洋等开始试水养老地产，泰康人寿、中国人寿等保险公司也逐步涉足养老地产项目，更有大小虾米房企踌躇满志欲在养老地产分一杯羹。
◎养老地产摸着石头过河，特殊模式应该特别对待
工商联房地产商会会长聂梅生强调养老产业和养老住区的概念，认为养老产业有地产属性，包括住宅、普通商业地产、医疗保健等，而养老住区的开发则囊括了卫生医疗、服务业、咨询业、旅游产业、房地产业、金融业、保险业、老年设施、家政服务等产业链，是多种产业独立运作又无缝整合的全新产业。
从目前我国养老地产的发展情况来看，尚且处于试水状态，大多数开发商关于养老地产的困惑，主要由以下几个方面构成，一是模糊而想当然的市场。项目是面对高端健康老人，高端自理老人，还是需要护理的老人？老人的支付力如何？二是盈利的困扰。养老项目土地的特殊性常致产权不能销售，非产权交易如何实现盈利？三是如何销售的问题，谁来埋单？老人还是子女？四是如何持续经营，应该提供哪些服务内容？
调查显示，服务、医疗和费用是我国老人最关注的三个因素。对于环境来讲，老人对于物业本身的功能和面积要求不高，对档次、装修、功能面积的要求也不高，但是对居住的便利性、文化功能还有休闲的空间要求很高。在收费模式上，大部分老人对于月租金的承受能力相对有限，而且押金也不能收特别高。
外部市场因素的制约也给养老地产的发展带来一定影响。
首先是观念上，中国自古便有“父母在，不远游”的道德理念，中国传统的孝道，要求子女对老人尽孝应不离身前，而且，目前需要入住专业养老社区的人，一般是70岁以上的，而今这部分人群出生在19世纪30~40年代，膝下三五个儿女，所以尚能由健康退休的儿女在家照料。
缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策，仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是，最艰难的还是在经营阶段。民政部副部长窦玉沛透露，我国将建立养老服务补贴制度。对于低收入的高龄、独居、失能等养老困难老年人，经过评估，采取政府补贴的形式，为他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务，提供支持，北京、上海、深圳、成都等城市已经在部分试点补贴制度。
◎洛阳地产不缺“高富帅”，谁来替老人埋单？
我市十分重视养老产业的发展，已出台扶持政策。在《洛阳市老龄事业发展“十二五”规划》中，将养老设施纳入了城乡建设总体规划，制定了区域建设发展目标、措施、机制，在用地规划中优先保障养老设施用地。这意味着，多年来桎梏着养老地产发展的“土地”瓶颈被打开。
从近年来洛阳地产的市场表现来看，品牌化、差异化、品质化已经成为主流思路，许多国内一流地产开发公司纷纷落户，高品质楼盘层出不穷。在项目定位方面，科技、文化、教育、旅游等相关地产产品花样百出，不可否认的是，对于楼市贡献的消费人群年龄层决定了市场上的产品种类。但是，日趋饱和的同质化产品究竟还能走多远？
在新兴的老年公寓出现之前，我市只有养老院和敬老院等面向“五保户”和“三无老人”的带有福利性质的养老机构，因此，目前社会上对养老地产还存在一些误区，如认为养老地产是福利或是慈善事业等，因此，一些定位于中高端，定价较高的养老项目也曾受到质疑。
根据数据不难看出，洛阳未来也将面临老龄化的问题。需求将决定供给。然而洛阳目前市场上已建或者在建的项目中鲜有针对养老服务而精心设计的楼盘，换言之，如果出现这样的养老地产，前景如何？
立足于城市之上，毋庸置疑，洛阳适合做养老地产。四季分明、气候宜人是洛阳显著的优势，衔山抱水的城市地理位置是养老宜居的所在。尤其是在日新月异的洛龙新区，环境优美、交通便利，高铁站更是拉近了与郑州、西安等城市的距离，快捷舒适的出行方式更适合老年人外出游玩，沿新区风景秀丽的景观中轴线，有法式建筑等异国风情的社区可供选择，不仅让老年人感受到建筑艺术的魅力，丰富的医疗、商业等资源更保障了他们的生活无后顾之忧。
另外，不断发展扩容的城市规划也给发展养老地产带来了诸多有利商机。根据全市养老机构空间布局规划要求，2012年至2013年度计划安排养老机构用地49宗共126.38公顷，其中使用存量用地54.34公顷，使用新增建设用地72.04公顷，确保了养老服务机构的发展空间。
从老人院到养老地产，从被动地兴建养老院到积极地开发地产项目；从单纯解决老人生存问题，提升到以服务老人为项目定位，养老地产，并不是建筑的林立，飞跃的，不仅仅是高度。
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