[摘要] 伴随着新湖中宝投向两个棚户区改造项目的融资方案公布，新一轮的地产融资大幕已经徐徐拉开。同时，记者获悉，光明食品集团下属房企农工商房产集团正在筹划发行2013年保障房企业债，继续推进保障房建设。而农工商房产在2012年10月才发行过其首期保障房企业债。
伴随着新湖中宝投向两个棚户区改造项目的融资方案公布，新一轮的地产融资大幕已经徐徐拉开。
同时，记者获悉，光明食品集团下属房企农工商房产集团正在筹划发行2013年保障房企业债，继续推进保障房建设。而农工商房产在2012年10月才发行过其首期保障房企业债。
不过，农工商房产内部人士则对此否认：“我们在2012年发行的保障房企业债还没有用完，2013年的情况不便透露。”
而融资成本并不低的企业债是否能够被保障房的利润所覆盖呢？
企业债利息高于保障房利润
记者查阅农工商房产2012年企业债的相关信息显示，其发行规模为13亿，债券期限为5年期固定利率债券，票面年利率6.29%，债券计息期限为2012年10月11日到2017年10月10日。
而保障房的利润是否能够覆盖企业债融资成本？
上述人士对此表示：“如果仅仅是从实际的票面利率来考虑的话，是很难覆盖的。保障房因为是民生工程，市政府对其也有要求，利润率基本就在3%-5%之间。”
农工商房产总裁沈宏泽表示：“作为国企，我们修保障房也并不只是以利润为考量。更多的时候我们还会考虑社会责任等影响和长远利益。就像我们这个浦东航头的保障房项目，一方面资金成本比贷款低，另外一方面也获得了上海市建筑奖白玉兰奖，在7月全市2000多家建筑公司来观摩，9月华东地区六省一市主要部门领导也会来观摩学习。这也是打响了我们的品牌。”
不过，一位上海私募人士则表示：“其实很多时候，作为企业债来融资的成本看似高于保障房的利润难以覆盖，但是实际上，有些公司却是利用企业债低于银行贷款来进行资金挪用。发改委也曾对此有所担忧。”
在不久前，国家发改委曾专门下发《关于开展保障房项目企业债券募集资金使用情况检查的通知》，要加强对资金使用情况的监督检查，确保债券资金安全，保证募集资金的专款专用，切实发挥债券融资支持保障房项目建设的作用，对于情节严重整改不到位的将暂停企业债发行资格。
上述公司人士则表示农工商房产并不会出现上述情况：“我们都是专款专用，有相应的机构定时核查，保证资金安全。”
作为农工商房产2012企业债评级机构的新世纪(行情,问诊)评级，在2013年6月底的跟踪评级报告中，更是将该债券从AA+级调高到AAA级。
暗地布局三四线
不过，在新世纪的跟踪评级报告中，新世纪也指出，农工商房产在2012年加大了土地储备，有息债务规模明显上升。
农工商房产相关财务数据显示，2011年其总资产为148.57亿，总负债104.42亿，负债率70.29%；2012年其总资产为191.37亿，总负债142.3亿，负债率74.36%。截至2012年末，公司刚性债务总额111.13亿元，较上年末增长50.93%，公司债务偿付压力进一步增大。
沈宏泽表示：“我们是在利用大家都觉得差的时候捂着袋子的时候拼命扩展，等时机一到，人家才发现，农工商房产什么时候突然有这么多地和房子了，现在就是历史机遇。”
资料显示，截至2012年末，农工商房产拥有土地储备建筑面积约250.3万平方米，以其近3年平均新开工面积计算，已经能够满足公司2年-3年的开发需要。
沈宏泽向记者表示：“我们现在在建的有12个项目，其中3个是保障房项目。2013年上半年商品房签约金额30.09亿，保障房12.12亿。截至2013年8月，2013年落实土地储备项目8个共955亩，包括江苏溧阳燕山、山东临沂、浙江绍兴等地。争取在三年后，外地项目占50%。”
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保障房建设是为解决城镇中低收入家庭住房困难而特设的市场补偿制度。但令人没有想到的是，当保障房工程完成，并向住房困难家庭供房的时候，却不同程度地出现空置现象。根据国家审计署8月公布审计公告，山东、海南、广东和云南四省保障房项目初期供盘后，有5.64万套房屋空置。
一边是中低收入家庭“嗷嗷待房”，一边是低价房屋空置遇冷。这种似非而是的观察佯谬堪称我国住宅市场的奇观！问题出在哪里？先来看保障房制度出台的初衷。在十八大报告中，我国住房保障制度建设的基本方向是这样被概括的：加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，向着实现广大群众住有所居的目标迈进。严格说，这是一个相当不错的思路。
- 我们再来看我国宏观管理在实施细节上是否内在体现了上述制度思想。我们发现，1999年住建部出台的《城镇廉租住房管理办法》、2007年七部委发布的《经济适用住房管理办法》以及2010年七部门出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，涵盖了保障房的三大类房产资源，表面上看对公共房资源和困难住户实行了全覆盖。但仔细考虑一下，在这两个办法和一个意见中，竟然没有一个涉及保障房管理和制度实施的试验区，或者示范试点先行和过渡制度。如此庞大的一个民生工程的宏观管理，至少应该有一系列关于公共房产资源的管理通则和更大范围的实施细则，以及一系列的国家层面的培训和监督体制机制才能完成。一个庞大的社会工程欠缺了社会试验的中间环节，怎么能够不出现粗糙管理的社会后果呢？
其实，保障房工程的政策优惠和限价销售是表，我国任何阶层的公民群体在“居者有其屋”的公民权利上都有着大体相等的机会成本才是里。看看深圳市公租房项目的分配结果，申请入围家庭中竟有45%放弃入住，原因是位置偏和配套服务差——这正是廉租房价格成本的节约不足以弥补居住机会成本的老百姓版本的说法。这一案例揭示了没有试验环节的重大社会工程项目，只能是管理部门简单调研加上草草成文的“老爷画胡子”工程。当中国的改革在几代人努力下取得傲人成绩后，处在宏观管理部门的后来者便产生了自己无所不能的幻想，这是滋生权力傲慢的后改革时代的特征。
笔者认为，保障房本身是个社会工程，但在建设实施和提供给低收入人群的时候，仍然是个供需力量形成的市场过程，不能违背市场规律。通过诚实有效的制度环节堵住保障房供需中的市场效益漏洞，才能让保障房空置佯谬观察扭转回来。
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