[摘要] 今年以来，全国房地产市场持续“高温”，尤其是北上广深等一线城市房价更是“高烧不退”，使楼市调控效果受到市场广泛质疑，也引发了社会对楼市调控政。
今年以来，房地产市场持续“高温”，尤其是北上广深等一线城市房价更是“高烧不退”，使楼市调控效果受到市场广泛质疑，也引发了社会对楼市调控政策转换思路的呼声。专家认为，抑制房价过快上涨仅仅依靠调控政策这“一招鲜”是不够的，楼市要想退烧还需要对症下药，只有打出财政、金融、土地等各项政策综合治理的组合拳，把短期调控和长效机制有效的结合起来，才是给楼市降温的特效药。
单一政策效果欠佳
今年2月，“新国五条”的出台被认为是史上最严厉的调控政策，但是房地产市场却经历了一个“先抑后扬”的走势，如今近半年的时间过去了，房价曲线已经连续攀升至历史高点，部分一二线城市楼市成交量屡创新高，土地市场更是地王频出。
被市场公认执行调控细则最为严厉的北京，房价上涨之势仍然难以阻挡。根据链家地产市场研究统计，北京7月纯商品住宅成交均价为25138元/平方米，环比上涨9%，同比上涨21.6%。这一成交均价超过2011年2月的24459元/平方米，创下历史新高。与北京类似，上海、广州、深圳等一线城市房价今年以来也屡创新高。
尽管楼市调控政策已经非常严厉，特别是限购、限价、限贷等行政调控手段已经被用到了。但是，调控并没有达到预期效果，房价也并未得到有效遏制。
住建部政策研究中心主任秦虹认为，过去的行政调控政策，在抑制投资投机需求方面取得了显著而卓越的成效，但如今的房地产市场已经发生变化，当下的市场需求主体主要是刚性和改善性需求。要解决这部分需求，需要从长远的、外围的改革来解决。
供需矛盾主导房价上涨
在专家看来，楼市调控无法击中房价上涨的要害，关键在于房地产市场是一个综合而又复杂的庞大市场，它既是支撑经济发展的重要动力，又是关乎百姓民生的系统工程。要撼动楼市过热房价过高的根源，就是要解决当前一二线城市楼市供不应求的难题。
“北上广深房价集体上涨最根本原因在于供不应求。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，一方面是一线城市土地供应连续3年无法完成，新增商品房供应下降。而限价、限售、限签、商品房预售款监管、商品房预售条件提高、房地产开发贷款收紧等措施严重影响到市场供应。另一方面是在城镇化与城市扩容及新增人口暴增的背景下，住房需求量不断倍增。显然市场供求矛盾被政府调控的行政手段放大了，不断出现因供不应求涨价的房企与楼盘。
“高房价没有一吃就灵的降火妙药，原因是多方面的，既有市场发展中的问题，更有体制性原因。”在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，房地产调控难的原因有以下几个方面：一是旺盛的刚性需求，2006年至2010年，商品住房销售面积达到36亿平方米，而供应面积仅为26亿平方米，供不应求是导致房价上涨的主要原因；二是宽松的货币环境；三是供地制度和管理缺陷，土地价格太高；四是居民投资渠道缺乏；五是保障房资金短缺，管理方面还存在漏洞。
房产税难以“一针灵”
面对楼市调控政策效力的减弱，市场对调控思路的转换，尤其是逐步推广房产税等长效机制的呼声日益高涨。对此，中国房地产学会副会长陈国强表示，过去10年的房地产调控有成效也有失误，调控政策已到了需重估的阶段。在建立适合市场长远发展的长效机制过程中，房产税试点的推进是一个重要方面。
“开征房产税，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种规范的经济参数和税负约束。”财政部财政科学研究所所长贾康表示，在房产税调节之下，不仅可以增加住房市场上中小户型的需求比例，从而有利于集约利用土地，促进城市化健康发展和经济增长方式转变，还可以减少已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高全社会不动产资源配置的效率，促使不动产投资、投机行为收敛，有利于弱化住房价格过快上涨和市场大起大落的可能性，促进房地产业长期健康发展。
但是，房产税不可能成为抑制房价上涨的“一针灵”。“作为一种长效性调节工具，房产税对住房市场的疗效犹如中药，药性较温，见效较慢，远不如限购、限贷等行政性手段立竿见影。”陈国强认为，即使在市场机制成熟的欧美国家，房产税与降低房价也并无直接相关性。
专家认为，房产税试点扩容及在此基础上的全面推开、个人住房信息系统联网、健全不动产统一登记制度，这三大方面将为全新的中国房地产调控和长效机制奠定基础。
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作为“建立长效机制”的一项当仁不让的重要措施，昨日，“杭州房产税或10月后亮相”的传言出现在公众视野。消息称，杭州版房产税将于今年10月份后出台，税率较此前的版本，但征收范围仍不包括存量房屋。
业内解读称，若不涉及存量，无疑向社会传递一个明确信号：政府只动增量。而距离“开征”之日尚有两个月，在杭州这个“风暴眼”，会否像上一次准备开征二手房交易20%个税后，出现3月份那样的疯狂抢房潮，再次推高一轮房价呢？而这样的推涨会波及多广，是否再次陷入“越调越涨”的怪圈，这确实是一个令人忧心而难以回避的话题。
如今，“房产税不能用来降房价”的观点已被越来越多的人所接受，上海、重庆两地的房产税试点也确实未拉住房价上涨的步伐。可以想象，在投资性需求已经被限购等诸多行政手段挤压的如今，房产税的加码在短期内只能给购房者加上一个包袱。
目前，房地产市场调控方面的“建立长效机制”屡见报端。住建部官员也在公开场合指出，改革应推进房地产税的征收，逐步提高房地产税占地方政府税收的比重，使地方政府的精力从招商引资向提高城镇人居环境转移。在此表态中，房产税是手段，而非目的。
而在网传“长效机制”的草案之中，金融、土地制度等改革还将陆续有来。比起以往“头痛医头，脚痛医脚”的西医式治疗方式，“长效机制”更像是一个中医方子，房产税虽是一味副作用不小的药，若与其他几味药配合得当，自然会逐渐见效。不过，光是房产税这一味药都已“难产”数年，后续诸多改革措施的推进力度难测，希望“长效机制”不要让病态的市场等太长。
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