[摘要] 据《新闻晨报》报道，进入三月，随着"上海之春"房展的开幕以及众多新盘推出新房源，新一轮促销也拉开帷幕。促销优惠大多以特价房形式展开，"最低六折起"、"最高直降100万"的标语可谓亮眼。连一些房产中介也按捺不住了，有中介公司推出"买房送双人港澳游"的活动。
据《新闻晨报》报道，进入三月，随着"上海之春"房展的开幕以及众多新盘推出新房源，新一轮促销也拉开帷幕。促销优惠大多以特价房形式展开，"六折起"、"直降100万"的标语可谓亮眼。连一些房产中介也按捺不住了，有中介公司推出"双人港澳游"的活动。近期部分新房的优惠幅度普遍在达到20%－30%后便难有进一步下降动作，业内人士称，短期内仍难以做到大幅缩小房价收入比的差距，但房价总体而言是可以有20%－30%下降空间的。降价和刚需俨然成了目前楼市仅存的两根"救命稻草"。
参加房展不如直接降价
上海之春房展会作为上海楼市全年走向的风向标，从整体展会情况看，并不如预期所设想的热闹。一线房企热情不高，主力楼盘纷纷缺席房展会。知名开发商之所以会选择缺席今年房展，汉宇地产市场研究部经理付伟认为有以下原因:部分开发商认为，与其参加房展会还不如直接采取大幅降价策略来得更直接有效。
此前，网上曝出“招商地产(000024,股吧)被令性降价销售”的消息，有微博还贴出了疑似招商局内部文件的图片，迅速引发了众多网友的转发和评论，并引起部分媒体热议。随后招商地产发布声明，称招商地产以“招商局集团成立140周年，招商地产感恩回馈”为主题的活动早在2月份便已开始，活动已近
“招商局成立140周年，招商地产感恩回馈”活动基本上到3月底结束，招商地产还没有下一步市场优惠方面的计划。在招商地产网站上，记者看到“招商地产感恩回馈”的参与项目有13个城市的20多个楼盘，涉及上海的是两个别墅项目佘山珑原和招商海廷。其中佘山珑原本周末将推一批新房源，其中有部分特价房，6折起，招商海廷的销售人员则表示具体优惠要到售楼处谈。
由于之前部分项目的“以价换量”效果明显，因此近期楼盘大幅优惠愈演愈烈。根据上海搜房网的统计，3月又有6个项目加入了优惠大军的行列。从优惠幅度上看，新增的优惠大多选择了较大幅度的让利，其中有两个项目明确推出了9折的优惠，一个位于川沙的项目部分特价房源的报价相比之前降低5000元/平方米左右，而另一个位于罗店的项目甚至推出了直降100万元的优惠。
“首付一成”成为现实
今年2月初本报的《楼经》曾报道过，有销售人士预计，今年大量楼盘将面对“分期分批地付首付”这样的局面。
一方面，面对限贷，买房人只能尽可能地选择一次性付款了。但是毕竟手头一下子拿不出那么多钱来，只能选择“分期分批”地一次性付款，即与开发商承诺，在一定期限内，分几次付清全部房款，不办理按揭。另一方面，新盘为了吸引购房者，也会与购房者协商首付可以慢慢到位，开发商甚至可以先垫付。
时隔一个月，本市在售楼盘中，已有不少采取了这样的办法了。宝山美兰湖板块某楼盘售楼处工作人员称，购房者“首付一成”即可签约，剩余部分由开发商垫付，但购房者需在1－2周内将垫付部分返还，然后前往银行办理按揭贷款，“我们是因为要求签约时间短才这样做的，特殊情况下，还款时间可以延长，但三五个月是肯定不行的。”
位于嘉定新城的某楼盘采取的则是先付20万元就可签约的办法，而按其1.7万元/平方米的均价，首套房首付金额在50万－60万元之间。“剩余部分我们可以先垫付，但一个月内购房者首付资金必须到位，然后去办按揭贷款。”售楼处人员说，在专门的补充合同上会写明，如果购房者不还，将按日承担一定比例的违约金。不过实质上，虽然一些楼盘声称还款时间长了不行，但如果是诚意度较高的客户，在了解了对方情况后，延长至3个月甚至更长时间也是可能的。
同策咨询研究中心总监张宏伟则表示，“垫首付”从开发商角度而言无非有两个原因:
、由于短期内资金压力较大，通过为购房者短期内“垫首付”，套取银行贷款，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力；第二、“垫首付”为一种营销手段，一方面作为一个新闻炒作话题，另外一方面也可以通过“垫首付”低首付比例的方式，吸引更多购房者购房，以此达到楼盘快速成交的目的。
但是这种模式也存在一定的风险，张宏伟坦言，付了一部分首付后，房价到底如何调整成为维系这种垫资模式的一大难题。“如果开发企业擅自涨价，那么，即使开发商承诺首付款项不用多付，那么，首付以外款项有可能会因为价格的调整而变化。相反，在当前营销市场环境来讲，尽管楼市微调一直在进行，但是2012年房地产市场调控仍将坚持进行是一个既定的事实。因此，由于楼市调控处于调控常态化的市场阶段，个案楼盘的房价由于推盘策略会动态调整，不一定一直处于上涨的通道，如果开发商在购房者首付一成之后降价，那么，购房者的首付一成或首付款项是否相对变多了呢？”张宏伟如是说。
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购房者看跌预期增强
面对开发商的打折和房东的“逆市涨价”，购房者并不买账。“两会”期间，中央楼市调控的坚决态度，让购房者对于房价回落的预期更加强烈。
而就在近期，新房市场的打折似乎愈演愈烈，从外围的刚需板块已蔓延至市中心和豪宅板块。近期就有松江的某别墅项目以6折价格开盘，内中环也出现多个优惠幅度高达50万－100万元的中高端住宅楼盘。从此次房展来看，刚需盘受市场认可度高，中端项目普遍还是不愿放下身段。例如位于松江九亭板块的“象屿都城”、宝山罗径板块的“旭辉澜悦湾”、宝山月浦板块的“中冶尚园”等多个项目，展会周边多组客户进行咨询，上述楼盘的单价普遍在1万－1.5万元/平方米，甚至部分房源打出1万元以下单价，具有较强吸引力；而中端项目参展数量十分有限，除普陀光新板块的“上海香溢花城”保持原先较大幅度降价活动(85平方米两房总价立减50万元优惠)外，其他中端项目都没有太大幅度降价，因而咨询客户也相对寥寥无几。
而二手房成交的主力仍然集中在中心城区，目前的一二手房价格走势错位，价格倒挂现象将从外郊环蔓延时中外环，甚至是内环以内。这样的情形有可能将引发二手房市场更大的波动。对于近期二手房市场出现的涨价现象，分析人士认为这仅仅是单方面的市场反弹，或者是部分房东的误判。建议购房者可以释怀，目前存量房源的挂牌量充裕，伴随着新房价格的进一步回调，二手房价格理应还有同步调整的空间。
三言两语
购房者话房价:还是太高
今年房展会的“探市”意味相对浓重。对“房价将更合理”的预期，以及不少知名开发商的缺席，让不少购房者仍处于观望状态。房价过高已是一个不争的事实，但刚性需求的购房者也开始逐渐理性看待房价的起伏。
据上海搜房网数据监控中心就“房价合理水平”所做的调查显示，近8成(79.6%)受访者认为上海当前房价“还太高”。
而对于购房群体本身情况的调查显示，逾7成受访者家庭年收入在20万元以内，而近9成(88.93%)受访者可承受家庭年收入10倍以内，也就是总价在200万元以内的房价水平。
市民罗先生:虽然此次房展会开发商参展数量的减少并未影响其展会内项目的折扣力度，7.7折、总价立减50万等特价促销形式比比皆是，但参展房企所推特价促销房源仍有噱头意味。
近期准备购置婚房的唐小姐:不太打算亲临房展会现场。去年“五一”、“十一”房展会都去参加过，感觉展会现场的楼盘折扣力度也不见得比售楼处来得大，而且现场工作人员很难全面介绍解答楼盘信息。
市民王先生:我就是来看价格1开头的房子的，2开头的想也不想，送家具、家电？这有什么用啊，价钱实惠一点才是真的。
市民张女士:便宜确实是便宜一些，就是新房子实在太远了。
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“房价还远远没有回到合理价位”
本周所有的业内人士都在谈论的话题只有一个:合理的价位究竟是多少？
应当说，温家宝总理在两会闭幕式记者招待会明确谈了房地产，他针对房地产所表达的意思总结下来其实是两句话:，房价还远没有回到合理价位；第二，楼市调控政策决不能放松。这话也间接导致了当天地产股的暴跌。
于是，对房地产商来说，政策的含义就很清楚了:现在必须降价。接下来就自然而然地回到了开头的问题:“合理的价位”究竟是多少？
应该说，价格是市场自由交易的结果，很难说某一个具体的标准算是“合理”。但从另一方面看，一般国际上商品房价格与平均工资之间有一个差不多标准。按照经济学家谢国忠的说法，像北京、上海这样的大城市，每平方米新商品房的平均价格不应该超过当地平均月工资的两倍。也就是说，以上海为例，均价回落到1万元以内，就算比较合理了。当然，这只是一家之言。
事实上，房地产商也确实有降价促销的内在要求。国际知名评级机构标准普尔上周刚表示，未来六个月可能有更多的中国房地产开发商的评级被下调，因为不断积聚的再融资风险将是主要的导火索。标准普尔在报告中预测，到今年6月，中国房地产价格同比将下滑10%。与一年前相比，多数开发商的海外银行贷款成本和高债券融资成本都已经显著上升，
中小开发商或许发现，自己越来越难以在市场上立足。
看起来，房地产开发商接下来的首要任务，是制定一个可行的打折促销计划。无怪乎已有开发商喊出了口号:割肉是，再下去是不计成本或不惜代价保命！
3·15维权
张先生于2009年6月通过上海人才引进方式来沪工作，由于刚刚来沪不久，并无太多积蓄，因而采取了租房居住的生活方式，2010年1月他经人介绍认识了女朋友王小姐，因双方都已到谈婚论嫁年龄，双方交往几个月后便开始筹备购买婚房。由于双方父母都不在上海，俩人又要上班，无暇自己装修，因此他们决定购买开发商装修好的房子。
双方于2011年3月在房展会上看中了某开发商正在出售的上海某区一手楼盘，开发商的售楼小姐称该房屋系全装修房，拎包入住，交房时间为2012年1月，双方觉得房屋价格也可接受，房型也不错，于是开开心心的签了合同，并按约支付了房款。2012年1月开发商果然如期交房了，但令小夫妻大吃一惊的是房屋装修质量很差，与当初开发商口头承诺的差距很大，于是小夫妻要求退房或赔偿损失，但开发商称按照合同办事，不赔偿不退房，但合同中并未约定装修的具体标准，新婚小夫妻相互埋怨当初不该草率的签合同。
评析:
根据我国《合同法》及相关司法解释的规定，房地产开发商与购房者在签订《商品房销售(或预售)合同》时可就房屋装修的的具体质量(比如地板、瓷砖、涂料、家具所用木材、电视机、冰箱、空调、橱柜、煤气灶、吊灯、电源、插头、沙发等产品的质量、品牌及品级等)问题进行详细约定，若双方在签订合同时没有约定或约定不明，事后也无法协议补充或按照合同有关条款或者交易习惯也无法确定，则针对质量问题，可按照国家标准、行业标准确定；若无国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
就本案而言，若开发商与张先生和王小姐并未就房屋装修的具体标准有过明确约定，则只要开发商交付的房屋装修符合国标、行标或普通标准即可，虽然当初开发商的工作人员曾口头承诺的装修质量高于实际交房标准，但因合同中并未明确约定，一旦发生纠纷，开发商不认可的话，对购房者极为不利，购房者以此为理由要求解除合同或要求赔偿，一般很难得到法律支持。
律师提醒:
房地产市场虽经国家几次宏观调控，但房价至今还是未回归到合理价位，对于普通老百姓而言，一般都是父母资助首付，银行按揭贷款或全家倾其所有才能买得起。为此，购房者为了保护自己的合法权益，在购房时应注意以下几点:
一、重合同，轻承诺实践中很多售楼小姐为了拉拢客户，做出很多承诺，购房者听的很开心，签合同时看到密密麻麻的条款也不注意，误以为售楼小姐的承诺已写在合同里面；或发现合同中并无售楼小姐承诺的内容，要求补充时，售楼小姐又谎称这是公司统一规定，没办法写在合同里面，你相信我们是大开发商不会骗你的等等花言巧语，但一旦双方发生纠纷，法院审理案件时首先看合同有无明确约定，若合同中就双方争议内容没有约定，且双方事后也未达成一致意见，则根据"谁主张谁举证"的证据规则，购房者应当承担就自己所主张内容的举证责任，若无法举证，则将承担败诉风险，因此在购房时一定要重合同约定，除购房的一般条款外比如装修标准、房屋结构、绿化、容积率、车位等也要约定在合同之中。
二、重政策，轻承诺现在国家对购买房屋实行限购政策，然各地限购政策不一，因此购房者一定要了解房屋所在地的限购政策，很多售楼小姐或为了拉拢客户或确实不专业不懂当地限购政策对购房者进行误导，因此购房者在购房时一定要先了解当地限购政策，若要申请按揭贷款的话还要了解当地的限贷政策。为了谨慎起见，建议购房者在合同中与开发商约定，若因限购限贷政策影响无法履行购房合同，则不构成违约，有权要求解除合同。
三、重证据，轻承诺实践中很多开发商在购房者签订定金合同时约定购房者需承诺接受开发商提供的《商品房销售(或预售)合同》的示范文本，不得要求修改，并且会向购房者出示该合同文本，虽然该条款有"霸王条款"之嫌，但若开发商在签订合同时已明示文本内容，则该约定有效，但购房者一定要保留该示范文本的复印件，并让销售人员在复印件上签字确认，以便在签订正式《商品房销售(或预售)合同》时进行比对，若发现内容有变化，可以此复印件作为证据要求开发商更正合同内容以维护自己的合法权益。
四、重资信，轻承诺由于现在银行信用卡发卡和管理的不规范，盗用他人名义办理和使用信用卡的情况时有发生，因此为了确保自己的个人资信良好能够顺利申请贷款，在购房前先到房屋所在地的中国人民银行相应分行或支行查询自己的个人资信，以确定自己资信的等级，千万不要轻信售楼小姐所说的，他们与银行有关系一切帮你搞定等美丽谎言。
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卖房故事
“压仓底”二手房也有春天
天气逐渐回暖，二手房市场也出现了“小阳春”。记者调查发现，一些长期挂牌未成交的二手房房源被业主趁势拿出来“翻晒翻晒”，竟然还取得了不错的效果。
“从前年10月开始挂牌的房子，这个月终于成功出手了，还是到手价成交的。”心里一块大石头终于落地了，潘先生感觉人一下子轻松了许多。潘先生此次成功脱手的是一套位于浦东蓝村路板块的小户型房源，在限购令、房产税等重量级调控政策出台前，这类房源并不难卖。潘先生表示，从前年下半年开始，他感觉“高烧难退”的楼市调整的可能性越来越大，决定出售这套此前作为投资购入的二手房。“这套房是2008年上半年入手的，按卖掉的价格算，涨幅也超过一半了。”随着限购令的出台，潘先生开始了一段难熬的等待。“这次狼真的来了，我两度调低了挂牌价，总价前后共折让了7万元，可仍然连着两三个月没有来看房的。”潘先生表示，此后虽然零星有意向客户来谈，但基本都以挂牌价打8折甚至更多的折扣往下砍，让他难以接受。
转机出现在今年2月份，随着本市普通住房标准调整细则的发布，潘先生的房子从“非普通房”摇身变成了“普通住房”，成为新政策的最直接受益对象。“有时一个休息日要接待四五批看房客，感觉半个月里面来看房的比去年一年还多。”潘先生坦言，由于同时有两三组客户表达了购房意向，确曾有过跳价的想法，但意向客户似乎并不吃这套，出于尽快落袋为安的考虑，潘先生与其中一家愿意承担上家交易税费的买家签订了买卖合同。上礼拜完成了过户手续，普通房新标准很给力，双方都省下了不少钱。虽然楼市有回暖迹象，但潘先生仍觉得自己卖得不亏，他打算将这笔房款投入中短期理财产品。“如果房价继续跌，到合理的价位还是会考虑接回来的。”
记者从部分二手房中介机构了解到，此前鲜有问津的压仓底二手房源近期陆续找到了接盘者。据21不动产上海锐丰西藏南路店分行经理张丹透露，分行近期成交了一套挂牌已久的南泰公寓二手房，该套112平方米的两房房源于2010年3月即已挂牌出售，当时的挂牌价格约在290万元，且业主打算将后续的交易税费转嫁给买家一方承担。随着此后市场政策面及整体行情的波动，楼市价格步入向下通道。由于房东对挂牌价始终坚持，该套房源此后少人问津。近期，业主打算置换新房子，于是借市场回暖之机将挂牌价格调整为248万元(税费各付)后，很快与一个同样有"以小换大"改善需求的家庭达成交易。
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