[摘要] 不容回避的是，房地产调控越是深入，所遇到的阻力就越大。围绕着是否该优惠所谓的“刚性需求”及增加改善性住房、销售住房市场到底该如何“去投资化”的宏观调控政策激烈博弈，估计会是今年“两会”热点之一。
不容回避的是，房地产调控越是深入，所遇到的阻力就越大。围绕着是否该优惠所谓的“刚性需求”及增加改善性住房、销售住房市场到底该如何“去投资化”的宏观调控政策激烈博弈，估计会是今年“两会”热点之一。
“两会”开幕在即，房地产宏观调控无疑会成为今年“两会”的焦点及重心。因为，从当前国内房地产市场的形势来看，一方面，中央政府对房地产市场的宏观调控态度十分坚决，坚持要让住房市场的价格回归到理性水平，坚决打击住房的投机炒作或去住房市场的“投资化”，以便保证住房市场的持续稳定发展。另一方面，无论是地方政府还是社会上各种与房地产利益密切相关的各种势力，都在千方百计地要求调整住房市场的宏观调控政策，要求宏观调控松绑的呼声十分强烈。所以，这激烈博弈必定会延伸到“两会”上。
经过两年来的严厉调控，尽早促使房地产价格回归理性已成了政府及整个社会的基本共识。但不容回避的是，房地产调控越是深入，特别是当住房销售急剧下降（比如1月有13个城市住房销售下降达到50%）、住房库存的全面上升（当前不少城市住房库存按现有销售速度要两年以上）、不少城市的房价以向下松动（一月份房价基本上停止上涨并有不少城市同比下跌）及地方政府土地财政面临的困境时，所遇到的阻力就越大。
这种阻力，有的表现在地方政府通过软性的方式打政策“擦边球”上，有的则表现为利益代理人采取不同的游说方式试图影响或左右房地产宏观调控政策。估计在今年的两会上，房地产开发商的代表及一些地方政府官员会提出类似的提案。眼下不是已有国内住房的价格不能深度下跌，否则就会出现中国式次贷危机，会把中国带向经济衰退的深渊等舆论了吗？
不过，从今年政府工作报告的草案来看，对于今年房地产宏观调控政策，其基点不会有多少改变。至少在让国内住房市场的价格回归理性，严厉遏制住房投机炒作或去住房市场的“投资化”及保证国内住房市场持续稳定发展这样一个房地产宏观调控的基点是，估计在“两会”上，无论是地方政府官员还是房地产开发商及代言人都不会触及这条底线。他们的关注点，或许会放在他们虚拟的住房“刚性需求”及改善性住房优惠政策上。可是，他们所要鼓励的所谓“刚性需求”，实际上根本就不存在。因为任何有支付能力的需求，都只能是潜在的需求而不是现实需求，而且在房价过高的情况下要求政府出台优惠政策让所谓“刚性需求”进入市场，实质就是要维护住高房价，从而来维护房产开发商以及相关者的既得利益。
因为，当住房价格水平推得很高、只有住房投机炒作者才可能进入的情况下，“刚性需求”如果存在，这样的需求者也是没有支付能力进入的。即使政府能用优惠政策来减小这些需求者进入市场的负担，降低相对购买成本，这些补贴着实是微不足道的。以让“刚性需求”进入市场为名要求政府出台优惠政策，不能不说是一种误导。
由于差别化的住房信贷政策是一种长期政策，尽管有人认为上海市通过放开限购令让外地居民在上海可购买第二套住房有可能产生多米诺骨牌效应，但在差别化住房信贷政策不改变的情况下，第二套住房是不会轻易进入市场的。因为无论是信贷杠杆率及贷款成本都无法让住房投机炒作者再敢进入市场张扬。正是这一点上，当前各地方政府希望采取不同的优惠政策诱导住房消费者进入高房价的市场也可能成为一厢情愿。
现在市场或民众最为关注的是，在今年的“两会”上中央政府会采取什么样的宏观调控措施来“去投资化”或去住房市场赚钱效应？中央政府对此有没有政策上的储备工具？应该看到，经过两年来的房地产宏观调控，之所以住房市场的预期至今没有根本改变，与在政策执行上无法放弃房地产业的宏观调控工具性有关。2010年以来，无论是中央政府关于房地产宏观调控的文件，还是中央领导人的讲话，中央政府对房地产市场居住功能的界定、对遏制住房投机炒作等方面的态度都是十分坚决的，这些核心内容基本上写进了这几年关于房地产宏观调控各次政策文件中。但是，打击房地产投机炒作的政策则往往落实不到位。
其实，当前国内房地产市场宏观调控的问题或实质，就是去除当前住房市场的赚钱功能。如果这一点得到真正的落实，国内房地产市场就会迅速向以消费为主导的市场回归，那么房地产市场出现根本性的调整就较为顺利了。比如，限制投机炒作的经济杠杆，有住房信贷政策与税收政策。如果通过这些政策可能对住房的投机炒作有事前、事中、事后的严格限制，那么住房投机炒作者自然会退出住房市场。但就目前的情况来看，住房信贷政策是落实得较好的，而在税收政策上力度就比较弱了。
到目前为止，各方有关房地产税收的讨论一直很热烈，但也仅仅停留在讨论阶段。笔者以为，坚决打击住房的投机炒作，住房税收政策是非常有效的工具，假如税收政策迟迟出不了台，不免会使这几年进入住房的投机炒作者、房地产开发商及多个相关利益方抱有一些幻想，会以为当前的住房调控政策可能都是临时性的，只要这次宏观调控的风头一过，就还可能重温住房市场的投机炒作美梦，房价还会再度快速飙升。抱着这样的幻想，住房市场的投机炒作者及房地产市场开发商岂能愿意轻易地退出市场？一些地方政府岂不又要千方百计来救这个市场？房地产开发商岂肯让住房的价格继续下跌？所以说，只要中国的住房市场赚钱功能不去除，只要住房市场投机炒作之风不根除，那么住房市场的预期就很难改变，住房市场宏观调控就很难达到目标。
围绕着是否该优惠所谓的“刚性需求”及增加改善性住房、销售住房市场到底该如何“去投资化”的宏观调控政策激烈博弈，结果究竟会如何，国人且拭目以待。
（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）
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去年2月“新国八条”落地，以限购为标志的楼市调控汹涌而来，而这个政策的落实也使整个市场由卖方走向买方。一年过去了，可以说此轮楼市调控取得了良好效果，至少从成交数据看，成交量停涨，房价也随之止涨。当然，变化的不仅仅是价量走势，购房者的需求和开发商的销售策略供应结构都悄然变化。 “高性价比”、“一步到位”、“紧凑房型”、“买××平米送××平米”等成为去年楼市宣传语中的重点词汇。
高性价比成要素
去年出台的限购，使得购房机会显得特别稀缺。而面对迟迟不下的高房价，对于仅有一次或两次的刚需群体来说，“高性价比”、“高附加值”自然成为其考虑的首要因素。而有着这类标签的房子销售情况都很不错。
“买任何东西，都考虑性价比，房子作为这么大件的必需品，又这么贵，自然需要从各方面综合考虑。而且现在的房子也不像以前那么紧俏，怕犹豫一下就没了，我们自然可以慢慢选，慢慢看。”陈浩虽然准备买房结婚，但他和老婆在购房上都表现得比较淡定。
“其实我们并不是说房价能大跌到什么样的幅度才会出手，只要价格能调整到接近我们的心理预期。并不是越便宜的房子就越买，主要还是要楼盘的地段、品质、小区环境、配套等各方面都没话说才行。当然，附加值更高的楼盘我们会优先考虑。”张建军告诉记者，他和家人买房子，对于房子的性价比、附加值这一块尤为看重。
的确，“高性价比”、“高附加值”已经越来越为市场关注。比如同深圳等沿海城市一样，武汉去年开始， “偷送面积”等手段已经越来越常见，部分项目赠送面积可达50%甚至更高。在房价高企的今天，赠送面积无疑是增加住宅性价比的手段。
一步到位买“大房”
除了在选房上更加注重性价比，另一个特有变化也是随着限购令的出台而诞生，那就是购房“一步到位”。
“刚毕业的时候想到手里积蓄不多，所以准备先买个小房子过渡。可限购令一出，我们的想法不得不变，既然买房，我们应该珍惜这一套房的机会，所以改变了原有购房计划，多攒钱，买套稍微大点的房子，这样有了孩子住着也方便。”杨莉莉和男朋友都是外地在武汉上大学的青年，毕业后，都在武汉找到了工作，也准备将家安在这里。
不仅仅是没买房的人改变了原有的梯度购房计划，而已经买了小房子的人，也为此感到苦恼。
“我和我老婆是在武昌买的70平米的小两房，可现在有了小孩，就完全不够住了。因为父母为了照顾小孩都过来了，再加上小孩的婴儿床、小推车以及各种玩具等等，家里现在整天都看着很拥挤。而如果小孩大了，肯定要单独的房间。当初就应该咬咬牙，直接买个小三房。”高天宾对于自己梯度消费的选择，现在有些后悔，不过，对于现今的高房价，他也表示很无奈。
的确，对于参加工作没多久的年轻群体来说，一直是倡导他们梯度消费。而限购令的出台，对于仅有的购房机会，他们更多的是希望买到紧凑的小两房或者小三房而一步到位。
“紧凑户型”宠
面对高企的房价，购房者众所期望的“一步到位”就显得并不那么容易。武汉某网站曾经做过一个调查，购房者中，选择60-90平方米和90-120平方米户型的人分别占43%和27%。但不论是选择怎样的面积，他们大多希望户型更紧凑，空间更完善。
的确，市场的供给总是跟着需求走的，纵观去年上市的住房，多打出“N+1”，“N+2”等紧凑户型的口号，户型结构上设计得更为科学，力求让得房率化。其中不少80、90多平方米的房子可以做成小三房。而这样的紧凑户型，也颇受市场欢迎，例如汉阳的人信太子湾就曾推出“88平米做五房”的户型，当时一共50多套，一经推出就所剩无几。
而业内人士称，现在市场上买房、选房的大多为80后的年轻人，他们是市场的主要购买力。要想打动他们，必须从他们的角度入手开发合适面积的产品，还要考虑到其居住习惯和生活方式。另外，他们大多经济实力有限，而面对高企的房价，只能将购房面积进行控制。但控制面积的同时，他们对基本的生活功能还是有要求的，所以，这种有附加值的户型自然受到购房者的青睐。
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