[摘要] 开发商年底加紧“囤粮” 楼盘促销设立高门槛
由于商品房市场销售惨淡给了不少购房者试图抄底的机会。记者从多个在售项目了解到，近期不少购房者抱着抄底心态试探性的入市询价，许多开发商对于降价也不再是“羞羞答答”，而是直接给出市价基础上打8折的优惠，迎合了购房人出手购买的条件。
不过，底价优惠并不是无条件的，大部分项目都设立了降价门槛，将价与付款方式结合起来，全款支付才能得到降了很多的特价房。业内人士表示，开发商缺金少银的现状，使其在促销上更加注意现金流的回笼，总价款较高的项目，如果全款支付，甚至可以和开发商面谈，获得进一步的优惠。
●市场现象●
楼盘促销设门槛全款支付才有低折扣
谁曾想到，寒风猎猎的北京楼市中，居然还有排队买房的景象。元旦期间，位于沙河高教园区的老项目盛品园、观宇园4栋新板楼推出300套特价房，价格11000元/平方米。引起了近200人的连夜排队购房。售楼处内各种穿棉大衣的购房者窝在沙发上，不少人怕中途离去被取消选房资格，都嘱咐家人送来水和食物。
据了解，该项目周边的二手房价格约为每平方米15000元左右，而此次推出的特价房比周边低了4000元左右，因此引发了抢购。
表面看来，开发商终于扛不住了，购房者好像捡了大便宜。但记者了解到，想要购买这批特价房其实并不容易，因为开发商还设置了相应的“门槛”。据介绍，购房者只有全款支付才能享受以上促销价格，否则将按照“均价14000元/平方米”的原价购买。
无独有偶，通州区的主打公园地产的项目K2百合湾也有了新动作。该楼盘于元旦期间加推新房源，5.49米层高的准LOFT产品，80万一套起。此外，项目还有70平方米两居和110平方米的4居均价14000-20000元/平方米，比之前24000元/平米的价格，便宜了4000元/平方米。
不过开发商的促销都是折后价格，要想购买到价格的5.49米层高户型，必须要一次性付款，这样才能享受每平方米减2000元的优惠,而贷款则只享受每平方米减1000元的优惠。
●业内分析●
开发商年底加紧“囤粮”保证现金流安全
对于这样的打折优惠，有业内人士一语道破了玄机，“开发商醉翁之意不在打折，意在快速回笼资金”。事实上，类似盛品园这样“全款购房有优惠”的策略，近期不少楼盘都在使用，而且优惠力度还在不断加大。朝阳区的中弘北京像素，在去年底推出特价房源，总价48万元/套起，重点推出的5号楼项目折后均价为11800元/平方米，相比之前23000元左右的单价，几乎相当于6折，也吸引了众多购房者。不过，要想享受到宣传中的价，需要一次性付清总房款，并签订购房协议。
记者致电了多个正在销售的楼盘，多数楼盘销售人员称，若全款买房，可以享受到更大的优惠。个别总价较高的项目，除了宣传的点数优惠外，售楼人员也表示，如果全款购房，具体优惠还可以面谈，会代购房人向总公司申请额外的折扣。
根据媒体报道，刚刚开始的2012年，房地产业有46%的债务集中在今年偿付，总额近万亿元。“由于政策还未见大幅松动，这些债务缠身的房地产开发商，将不得采用各种促销手段降价卖房回笼资金。”亚豪机构市场总监郭毅分析表示。
在这样的背景下，客户一次性付款，开发商是“求之不得”。只要能储存现金，渡过难关，再多给全款买房人几个点的优惠，对开发商来说一点都不吃亏。
●楼市预计●
8折或撬动购房需求
虽然开发商给予更多优惠，主要考虑的是现金流安全的问题，但中弘北京像素、盛品园、K2百合湾等项目近期都取得了不错的销量，证明了大幅让利的效果。无论是降总价，还是降单价，这些热销项目几乎都以8折的姿态面向市场，这样的降幅也被购房人所接受。
在一些刚需为主的区域，购房者不看房先看优惠幅度的情况相当普遍。如大兴的龙湖时代天街，昌平的金隅万科城，顺义的龙湖好望山、香悦四季等热销项目，实际售价都比周边低了20%-30%。不过，这样的让价幅度尚未被市场完全接受。尤其是市区内的在售项目，价格不升反降，使市场陷入僵持，这也是目前楼市整体销售不畅的原因。
由于今年调控政策延续，对于房地产的冲击不言而喻。有业内人士指出，“今年一季度是传统的楼市淡季，二、三季度有降价回暖的可能。因此房企至少得备好可供未来3、5个月使用的资金。开发商在岁末年初之际迫切需要通过促销撬动市场，定价的策略也可能参考市价的8折优惠。更多的将付款方式、付款周期与价格优惠挂钩，付款方式和周期越快的，价格优惠也就越大。
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