2011房企销售放榜 20强中过半房企未完成任务

房天下综合整理  2012-01-13 09:09

[摘要] 2011房企销售放榜 20强中过半房企未完成任务

●房企销售额前三强：万科集团1215.4亿，恒大集团803.9亿，绿地集团776亿

●2011销售面积前三强：恒大集团1219.9万m2，万科集团1075.3万m2，绿地集团808万m2

●房企销售额同比涨幅前三：融创中国108.7%，恒大集团59.4%，华侨城[消息价格户型点评]55%

潮水退去，方知谁在裸泳

虽然在限价、限购等层层压力下，楼市已开始或逐渐步入下行通道，但从专业机构公布的数据看，2011年房地产市场销售总金额和销售总面积却都呈现增长态势，尤其是20，8773亿的销售总金额比2010年的7475亿增长了17.4%，在房企市场份额中占比达14.24%；8381万平方米的销售总面积也比2010年7404万平方米增长了17%。专家认为，“高周转”型房企在2011年的销售表现更胜一筹，因为销售金额榜前八位均为高周转企业。值得注意的是，20房企中，除2家没有公布2011年的销售目标无法对比外，只有8家完成了全年任务，还有一半即十家房企没有完成年初制定的销售目标。

关于销售额：万科连续融创、融侨引关注

事实上总体来看，在销售额前20强中，有17家销售额比去年实现上涨，有12家涨幅超10%。在销售金额排名中，万科、恒大和绿地位于前三甲。万科集团日前对外公布了其2011年全年销售金额为1215.4亿，与2010年销售金额1081.6亿，同比增涨了12.4%，这也是万科集团继2010年后第二次成为房地产业务年度销售超过千亿的公司。恒大集团以803亿的销售金额从去年的第五位跃升为第二位，较2010年504.2亿的合约销售金额增涨了59.4%，销售金额大幅增长。绿地集团则以776亿的销售金额位列第三，排行维持第三名，但较去年650亿的销售金额增涨了15%。

据悉相比2010年的排行榜，排名上升的房企有恒大地产、万达集团、碧桂园、世贸房地产、招商地产、融创中国集团、融侨集团、华侨城、华润置地、远洋地产等十家。其中，又数融创中国、融侨集团、华侨城最突出。2010年融创中国还未进入30，2011年却以193亿位列第十八，同比增幅达到108.7%；融侨集团在和金辉集团分拆后表现不俗，2010年两集团分拆前的前身金辉集团销售额仅为118亿，分拆后融侨集团2011年185亿元首次闯入排行榜第十九；而成立于1985年的国企华侨城集团也以180亿首次闯入位列第二十名，成为2011年排行榜中的二匹黑马。有上升就有下降。在排行榜中名次下降的房企有保利地产、中海地产、中信地产、绿城、富力、复地集团、新城控股、星河湾[消息价格户型点评]等八家，其中后三家直接跌出20.其中，排名下降最为明显的是星河湾，从2010年的第二十跌出2011年度排行榜50以外，无缘位列榜单。而绿地，龙湖、雅居乐和金地等四家房企则与2011年的排名相同。

关于销售面积：恒大首次夺冠佳兆业上升最明显绿城跌出二十强

事实上在销售面积排名中，万科、恒大和绿地同样位列前三名，只是顺序有所不同。恒大地产以1220万平方米的成绩首次超过万科地产，从2010年的第二名跃升为名，夺得。位列第二名的万科地产2011年公布销售面积为1075.3万平方米，比2010年1075.3万平方米销售面积增涨了11.86%。绿地集团以808万平方米的销售面积排名第三，与销售金额处于相同的排名位置。

在销售面积排名上升的房企有恒大、碧桂园、华润置地、世茂地产、佳兆业、荣盛发展、龙湖、保利香港、远洋地产等九家。其中，上升幅度的为佳兆业，以222万平米的销售面积一下从2010年的第二十八跃升为2011年的第十二；新面孔荣盛发展以销售面积210万平米位列十六的成绩首次入围20。

2011年销售面积排名下降名单中有保利地产、富力地产、雅居乐、金地、中信、金科集团、绿城中国、世纪金源、中国中铁等九家，其中后三家直接跌出20.其中，绿城以159万平米比2010年少了96平米的销售面积从2010年的第十位跌至2011年的第二十二，无缘二十强。与2010年的排名相比，绿地集团、中海地产、万达集团和新城控股的销售面积排名则维持不变。

“高周转”类企业表现抢眼

所谓“高周转”，具体来说应该是“标识清楚，标准化、快速复制、资金高周转”。2011年市场情况并不太好，因为限购、限贷政策，精品路线受到压制，而高周转模式的产品受限购的影响比较小，采取这种战略的房企销售情况也就比较好。有专家认为，“这类企业走的是快速复制的路线，快速周转，快速滚动，产品周转模式和资金模式非常匹配，更主要的是与2011年的市场环境相匹配。”“高周转”型房企在2011年的销售表现更胜一筹，“去年销售金额榜前八位均为高周转企业”。这前八名几乎囊括了内地一线房企，包括万科、恒大、绿地、保利、中海、万达、碧桂园和龙湖。中房信在报告中分析，高周转必然会以牺牲利润率作为代价，但从整体效率上来看，周转率的提升弥补了利润率的降低，并且提升程度远远大于利润率的下降幅度，没有降低净资产。

半数龙头房企未实现销售目标

经历过去两年土地市场的疯狂与住宅市场的红火，2011年初，一线房企纷纷大幅调高销售目标。其中，尤以绿城最为引人注目———有报道称，2009年一度位居销售亚军、2010年销售额超过500亿的绿城集团老总宋卫平在去年年底表示，“增加200亿-300亿买地的钱，三年以后我们大概就可以赶超万科”。然而，2011年的11月，宋卫平挑灯夜书，回应绿城的“破产”传闻，随后26天内，绿城又连续转让了5个项目的股权。这一切对于绿城而言，已不再是问号，而是感叹号。

事实上，在此次20的房企中，除了中信地产和融侨集团没有公布或找到2011年的销售目标无法对比外，只有恒大、保利、中海、碧桂园、华润置地、招商、融创、华侨城[消息价格户型点评]八家完成了全年任务，而包括老大万科在内的绿地、万达、龙湖、世贸、雅居乐、富力、金地、远洋、绿城等十家龙头房企均未完成全年的销售目标，差距的达45%，的在5%左右。“坦白说，从现在的情况来看，我们要完成全年370亿的销售目标，不太现实”，12月19日，雅居乐有关人士在接受媒体采访时表示。据其称，雅居乐年初制定全年销售金额370亿元、销售面积330万m2的目标。雅居乐实际上完成了310亿的销售金额，位列榜单中的第11位，与2010年位列相同。

链家地产首席分析师张月认为，持续调控下，一线房企的应市策略上出现资金高周转与持币观望的分化。大多一线房企倾向于保守态度，充裕流动资金、防范未来风险，同时谨慎扩大土地储备，如万科在拿地态度上表示“宁可放过，不可拿错”。另外，以龙湖为代表的部分一线房企或认为楼市调控中同样存在机遇，比如优质地块更易低价取得，率先降价能在盘活购买需求中取得先机等，通过资金持续高周转有利于逆市下市场份额的扩大。但是这种高周转一定会是基于本身财务状况稳健的基础上，否则各种不确定因素造成的资金回笼滞缓，会大幅提高经营危机的风险。

销售额、面积前五强策略

万科集团：中小户型普通商品房销售占主导

一向有房产带头大哥之称的“万科”，2011年在多轮房产调控重压下，仍不负众望，销售额依然独占鳌头。据万科近日发布公告称，万科2011年共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，继2010年销售额突破千亿之后，业绩再创新高，蝉联行业销售，并第二次成为房地产业务年度销售过千亿的公司。

万科董事会秘书谭华杰表示，面对市场调整，万科有几点优势。一是始终坚持面向自住购房者的产品定位，产品结构契合市场主流需求。“过去一年中，万科所销售的住宅以中小户型普通商品房为主，其中144平米以下户型占比达到88%，且这一比例在第四季度达91%。”其次，万科坚决贯彻快速销售的策略，坚持以新推盘当月销售率达到60%为比较理想的销售速度。此外，去年年初时万科已经预计到市场变化的可能性，并有意加大了上半年推盘力度，万科2011年上半年的推盘占比接近全年的一半。

公告显示，自2011年11月份销售简报披露以来，万科新增加项目6个，分别位于武汉、西安、重庆、南昌、惠州、大连等城市，对应万科权益的规划建筑面积合计约97.7万平米。

万科方面表示，公司谨慎拿地的原则并没有任何变化，项目数量增加主要因为部分项目在年底正式办理完相关手续。从价格来看，去年12月新增项目的平均楼面地价约2230元/平方米，和前11个月的平均地价相比有所下降。

恒大集团：超额完成销售目标二三线城市贡献大

1月4日，恒大地产发布公告称，2011年全年共计实现销售金额803.9亿元，完成全年合约销售目标700亿元的114.8%，合约销售额较2010年增长59.4%；2011年全年共计合约销售面积1219.9万平方米，较2010年增长54.7%；2011年全年共计合约销售均价每平方米6590元，较2010年增长3.1%。其实早在2011年11月，恒大地产已经宣布前十月的累计销售额为778.7亿元，提前两个月超额完成全年目标。

恒大地产今年以来的大部分业绩来自国内二三线城市。恒大地产在2011年9月份公布前8个月在售的95个项目中，二三线城市共有93个，占总项目个数97.9%。同时在前8个月合约销售601亿元中，二三线城市贡献571.8亿元，占比95.1%。其中，2011年11月开盘的临沂恒大华府，开盘当天便销售160余套，斩获合同成交金额3亿元。2011年9月份开盘的武汉恒大名都，其推出84号楼双湖楼 品遭到众多购房者追捧，在开盘48后便进入清盘销售。

面对多重政策的宏观调控，恒大之所以能顶住压力，得益于其降价促销、土地储备充足的策略。2011年1月，恒大地产率先在数十个项目推出7.5折优惠，打响了降价炮。随后，恒大地产陆续推出优惠政策，降价促销，因而其2011年全年共计合约销售均价6590元/平方米的价格，更能满足满足首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求。在土地储蓄方面，当前恒大地产土地储备高达上亿万平方米，77%的土地储备位于价格调[消息价格户型点评]控压力较小的城市，一定程度上缓解了政策的冲击。

“行业更加困难”，许家印认为。他指出，在未来一段时间内房地产政策不会出现放松，房地产行业的未来也并不乐观。这不单单是房地产政策导致的，而是所有调控政策叠加的后果，尤其是银根收紧后，对房地产行业发展形势影响比较严重。因此，对于具体的明年目标，恒大内部人士透露，目前公司内部还没有正式宣布2012年的销售目标。

中海：2012年中海广州地区将发力

中海2011年销售业绩同样飘红。中国海外1月10日发布公告显示，2011年1至12月份，累计实现房地产销售额港币870.9亿元，同比增长29.8%，累计实现销售面积558.2万平方米，同比增长5.3%。

从单月数据显示，2011年12月份实现房地产销售额港币55.3亿元，实现销售面积36.4万平方米。中海方面表示，12月份，北方区(沈阳、长春、大连、青岛)为国内销售额及销售面积的地区，其销售额达港币15.2亿元，同比增长26.7%，销售面积则为14.6万平方米，同比增长8.0%。

同时，环渤海地区(北京、天津、济南)则为国内销售额及销售面积增长幅度最快的地区，其销售额达港币13.2亿元，同比增长78.9%，销售面积则达5.95万平方米，同比增长44.1%。

在新增土储方面，中海透露，公司于12月份在宁波市及武汉市新增项目2个，总权益发展面积304，353.0平方米，共需支付地价人民币9.6亿元。中海累计新增土地储备1，056.4万平方米，其中新增权益土地储备1，009.0万平方米。

2012年，沉寂逾一年的中海广州公司开始发力。据记者了解，今年下半年，将推出两大全新项目，包括白云新城的地王项目“中海云麓公馆”，萝岗科学城项目。其中，云麓公馆共有约200多套单位，萝岗科学城项目包括别墅和洋房，预计在今年8月份推出联排别墅单位。另外，还有位于CBD内的中海花城湾[消息价格户型点评]项目也将推出全新第二期单位。

保利地产：拿地步伐未停

1月9日晚，保利地产发布公告称，2011年，保利地产实现签约面积650.29万平方米，同比下降5.54%；实现签约金额732.42亿元，同比增长10.69%；实现营业收入470.27亿元，同比增31.02%。

单从月度业绩来看，保利[简介动态]近五个月呈现了“同比下降”的态势。11月份，保利实现签约金额49.26亿元，同比下降27.86%；10月份，保利实现签约金额54.20亿元，同比下降39.27%；9月份，保利实现签约金额67.36亿元，同比下降26.21%；8月份，保利实现签约金额60.22亿元，同比下降11.99%。

保利广州方面表示，在今年号称“史上最严厉调控”政策的重压之下，保利广州逆势销售百亿元，完全得益于保利公园九里、保利西海岸[消息价格户型点评]、保利东江首府[消息价格户型点评]、中汇广场[消息价格户型点评]等多个楼盘。其中保利西海岸，一年中8次开盘热销、15次加推，引来羊城市民的火热追捧，最终以35亿的销售额摘取中心城区住宅销售。

保利并没有停止拿地的步伐，今年已一月斥资38亿圈地。

碧桂园：超额完成销售目标积极布局海外

1月9日下午，碧桂园公布了2011年全年的销售业绩。据碧桂园的公告显示，其2011年全年共实现合同销售金额约432亿元，合同销售建筑面积约687万平方米，同比分别增长约31%及15%，超额完成全年430亿元的合同销售目标。

虽然和2010年全年销售额同比升42%的增长速度相比，碧桂园2011年31%的同比增长速度有所放缓，但是在房地产调控严峻的形势下，取得这样的增长速度显然已属不易。

碧桂园称，2011年内，集团一如以往契合政策，推出符合刚性置业需求的高性价比房源。全年共有16个全新项目开盘，其中10个位于广东省内。平均超过60%的首推货量在开盘首两天已被吸纳。而业内普遍认为，碧桂园在2011年取得如此大幅度的增长与其低价政策有直接关系。将低价进行到底的同时，碧桂园今年推盘也颇为大手笔，几次三番在多地进行了千套房源以上的销售。

碧桂园年底冲刺布局海外的动作颇能彰显其未来发展的雄心。去年12月23日，碧桂园发布公告称，与马来西亚一房地产公司设立了合营公司，以开发马来西亚的地产项目，这是碧桂园首次在海外进行房地产开发投资。

绿地集团：加大商业地产比例走出国门

作为前五企业中没有上市的公司，绿地2011年销售金额、销售面积排行均居第三，实现销售额776亿，销售面积808万平方米，保住了2010年排行第三的老位置。相关资料显示，早在2011年初，绿地集团总裁张玉良提出1100亿元的销售额目标，销售面积超过1000万平方米，从完成任务情况来看还是有差距的。

为应对政策调控的影响，绿地采取了快速促销回笼资金的策略，6月份在上海率先降价，部分房源的成交均价和一年前接近，甚至更低，从而揭开了地产巨头降价促销的序幕。

同时，调整区域结构和产品结构，加大中小户型刚需住宅开发，加大受调控影响较小城市的营销力度，积极关注和布局三、四线城市。目前开发项目遍及23个省47个城市，在建面积近3400万平方米，土地储备5000万～6000万平方米，保证3～4年的开工量。同时，还实现“走出去”海外发展战略，与韩国济州国际自由城市开发中心携手，共同打造济州“六大核心项目”中的健康医疗城项目。

逐步扩大商业地产比例，如果说万科赚的是战术的钱，绿地赚的则是战略的钱，每进驻一个城市，拿到的都是优惠的条件。2010年商业地产所占比例是35%，绿地集团总裁张玉良表示，2011年商业地产的比例要占到40%，形成地标型、区域型、社区型商业综合体等全线品牌系列。去年12月底，绿地集团在穗的项目白云绿地中心完成了一期销售，收金约7亿元。

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