[摘要] 在首届地产年会上，主办方特地邀请了河南精顺地产研究院对2011年洛阳楼市进行了系统观察，并对2012年洛阳楼市进行了深度猜想。今天和下周五，本报楼市版将分上下两期对会议的主要内容进行报道。
在首届地产年会上，主办方特地邀请了河南精顺地产研究院对2011年洛阳楼市进行了系统观察，并对2012年洛阳楼市进行了深度猜想。今天和下周五，本报楼市版将分上下两期对会议的主要内容进行报道。
今天为读者带来的是回顾篇——2011年洛阳楼市观察。
整体看市场：上半年逆风飞扬 下半年急转直下
回顾2011年的洛阳房地产市场表现，精顺研究院统计数据显示，2011年共计开盘近80次。全年可以分为上下半场进行总结，其中上半年可以概括为“逆风飞扬，持续上涨”，下半年可以概括为“从扑朔迷离到急转直下”。
上半年，国家在农历新年颁布了“新国八条”，紧接着上调存款准备金率、加息，调控风声越吹越紧，反观洛阳楼市，却是一片欣欣向荣的景象：新盘亮相、老盘提价、销售飘红……精顺研究院市场部周莉说，现在回过头来看，我市大多数楼盘节点都没能赶上前5个月的“盛世”。
5月以后，洛阳房地产市场的供应开始进入整体增长阶段，平均每月的供应量在60万平方米左右；7月的“限购”传闻后，我市的房地产市场也陷入各种揣测之中，成交量悄然下降；10月，跟随“变冷”的大势，洛阳的商品房成交量也一路下滑，跌入低谷。
具体看特征：透过特征仔细看楼市一年大改变
供销矛盾日益突出供应激增销售受阻
据统计，2011年，我市全年总供应量在10万平方米以上的项目有13个。
截至去年11月，商品房供应面积达447.70万平方米，这个数据是2009年的近2.5倍，是2010年的1.3倍，但销量却呈现明显下滑趋势，前11个月的销售面积为277.32万平方米，而2009年的销售面积是378.6万平方米，2010年则是455万平方米。
粗略地看，2011年洛阳商品房市场的库存不断增加，已超过170万平方米。
产品结构多元化发展产品力日益受重视
小户型供应增加、160平方米以上的大户型认可度提高、商业项目年底发力都是其中的重要表现。
另外，各大开发商开始意识到产品差异化竞争的重要性，逐渐注重产品研究，并且尝试引进品牌代建。
土地成交量空前增长核心区地块依然紧缺
据统计，2011年我市共成交可供开发的土地有5707亩，比上年翻了一番，其中，经济开发区和伊滨区成交地块占49%。
但是随着楼市“冬天”的到来，土地成交也进入速冻期，10月、11月出现土地“零成交”。这个现象的背后，一方面是因为土地供应进入调整期，另一方面也显示出开发商拿地的热情在迅速“降温”。
需求结构逐渐改变潜在需求依然旺盛
2011年，随着市场冷暖变化，商品房市场的需求结构悄然发生了变化，以首次置业为主的市场结构逐渐被改善型需求（首改、多改）和保值、增值型投资需求为主的消费结构所取代。需要强调的是，虽然首次置业所占比例减少，但是基本数量上仍占重要份额；改善型需求所占比例增加比较明显，但这类需求比较容易受到政策的影响，购房者长期观望的情绪将导致其延迟购房，所以，2011年下半年，受市场和政策影响的就是那些中端偏上、面积在130~150平方米的产品；保值、增值的投资性需求逐渐凸显，从2011年小户型项目的销售情况看，这样的投资需求非常旺盛。
楼盘价格“高处不胜寒跳水也艰难”
价格方面，或许没有哪个楼盘在其他年份会像在2011年上半年这样敢定价。2011年上半年，我市的楼盘定价从年初一路飙升至6月份，进入下半年后，楼市下行迹象明显，但是市场层面的价格却一直维持在高位稳定的状态中。
具体来看，进入4月以后，随着供应的增加、调控的深入和限贷的制约，各楼盘入市价格变得谨慎，但从精顺研究院市场监控的数据看，洛阳楼市并未出现明显的打折促销现象，从4月开始基本表现为小幅上扬的趋势，从5月、6月各大开盘楼盘的成交价格来看，虽然价格依然在涨，但涨幅已然回落。下半年，在市场下行的条件下，洛阳楼市整体价格依然在高位小幅震荡。10月份以后，眼看住宅市场一片萧条，为促进销售回款，多个项目均提前推出受政策影响较小的商铺进行销售，并且反应良好，使得洛阳市场商品房均价在年底再创新高。
2011年洛阳楼市留给我们很多惊喜，很多纠结，也留给我们很多思考……2012年洛阳楼市将会有怎样的表现，请关注下周五展望篇——2012年洛阳楼市猜想。
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