[摘要] 记者昨日获悉，省地税局下发《关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》明确，明年1月1日起，大幅上调土地增值税核定征收率。而建账完善、按规定预征税款并及时清算的房企，要缴纳的税将明显低很多。
明年1月1日起，河南省土地增值税核定征收率上调
房企账本造假，将收10%土地增值税
【专家认为，短期内不会影响房价】
核心提示
防止房地产商囤地、囤房等行为，从严征收土地增值税是一个“杀手锏”。记者昨日获悉，省地税局下发《关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》明确，明年1月1日起，大幅上调土地增值税核定征收率。而建账完善、按规定预征税款并及时清算的房企，要缴纳的税将明显低很多。
事件回放 房企账本造假
省审计厅曾审计出这样一件事：去年，郑州一家房地产公司出售的36套商品房中，合同价款每平方米4801元，每平方米673元。而当年，这个楼盘所在区域每平方米均价为5610元，房企给税务局公布的合同单价远远低于商品住宅均价。
从明年1月1日起，对于这种“造假”偷逃税款，申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，以及账目混乱或擅自销毁账簿的房地产企业，将对其进行最严厉惩罚，对其按照10%的土地增值税税率进行核定征收，税务部门工作人员说，在历史上从未这么高过。
目前，对房地产企业的土地增值税，税务部门采取两种征收方式：一是预征土地增值税，按照1.5%-4.5%的较低比例征收，在房地产项目竣工后再进行清算，补齐或退掉税款；另一种是核定征收，由于房地产企业账目比较混乱，导致无法查账征收的情况下，采取核定征收，纳税额将明显高于预征额。
郑州市地税局一名负责人透露，在实际征管中，极少的房地产公司能够按照规定建立完整的账本和按规定预征土地增值税，以及按时清算税款。此次，我省大幅提高的是核定征收的税率，就是为了提醒企业，建立完善的财务账簿，提供完整的纳税资料，能让地税部门以“查账” 方式征税。
税务新规 核定征收税率大幅增加
明年1月1日起，凡是采取核定征收方式缴纳土地增值税的，普通标准住宅（140平方米以下的）的核定征收率由2%上调到5%；除普通标准住宅以外的其他住宅，核定征收率由4%上调到6%；除住宅以外的其他房地产项目，核定征收率由5%上调到8%。
另外，对于业主购买地下室、车库所产生的增值税的计算方式，很多房地产企业和业主并不清楚政策。我省规定，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则，即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。
同时，对于个人转让住房以外的其他房地产项目，从明年起，其土地增值税也将提高。公告指出，“个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的，按6%的核定征收率征收土地增值税”。
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出台背景
不积极预征土地增值税，造成巨额税款流失
从上个世纪90年代开始，由于炒房现象严重，使很多资金流向房地产，土地资金大量流失，国家开始出台一系列宏观政策，其中一项就是开征土地增值税。
然而，在实际征收过程中，房地产的成本核算存在很大难题，由于很多房地产项目建设周期很长，短则半年，长达3-5年。而清算却需要房地产项目全部竣工后，根据其转让所得才能算出土地增值税税额，导致很多房地产企业在竣工后一拖再拖，不按规定清算增值税额。
前不久，省审计厅的一份“河南房地产企业2010年度税费征管情况”显示，在调查我省16家房地产企业时发现，这些房地产公司未能严格按照预征率缴纳土地增值税，造成少预征土地增值税2292万元。
省审计厅认为，这种巨额土地增值税税款流失，是由于对房地产公司缺乏严厉的惩罚机制导致的。对此，我省开始强化对房地产开发企业的征管力度，对所有房地产企业进行查账征收，比以往更严格地要求企业在规定期限内进行土地增值税的清算，并对账目混乱的企业进行严厉的核定征收。
专家观点
短期难以影响房价
全面清查房地产企业账目，从严征收土地增值税，将对消费者有什么影响？会不会导致开发商通过提高房价来转嫁到消费者身上？
“我省实施严厉的土地增值税政策，是对楼市宏观调控的一个内容，对于开发商而言，其土地使用成本将大大增加，心理会有微妙的变化。由于拿地的成本的提高，以后就要谨慎地拿项目，不能再乱圈地了。”河南省商业经济学会常务副会长宋向清认为，明年从严征收之后，房企需要变现手中持有的土地或者房屋才能交税，这会增加企业的成本，开发商资金链会很紧张，在这种情况下，会有很大的降价压力。
“在严厉的土地增值税征收背景下，开发商可能会采取‘用价换量’的方式，加快楼盘的销售，尽快回笼资金。”宋向清认为，此举可以下调房价加速推盘，从而达到平抑虚高房价的目的，将开发商利润总额控制在合理区间，政府可遏制巨额税款流失。
他认为，在严厉的土地增值税调整政策下，短期内对开发商影响比较大，开发商是否转嫁成本尚有待观察，但在目前国家严厉的房地产调控政策下，涨价的可能性不大。
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为了加强土地增值税核定征收管理，根据国税发[2010]53号文件的相关规定，结合河南省的实际情况，河南省地税局于近日发布《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告2011年第10号），明确土地增值税核定征收率，自2012年1月1日起执行。
公告明确，普通标准住宅的税率为5%；除普通标准住宅以外的其他住宅为6%；除住宅以外的其他房地产项目8%.
有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税：擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。符合土地增值税清算条件，未按规定期限清算，经税务机关责令清算，仍不清算的。
所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。
经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税；对增值额超过扣除项目金额20%的，应按规定征收土地增值税。
房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按其他房地产项目征收土地增值税。
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土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的种税。
土地增值税和征税范围是指有偿转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物。这里所说的“国家土地”是指国家法律规定属于国家所有的土地；“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑，包括地上地下的各种附属设施；“附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。确定土地增值税的征税范围的两个条件：
其一，只对转让国有土地使用权及其地上的建筑物征税（包含四层含义）：
1、转让的土地，其使用权归国家所有的征税根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。对于上述法律规定属于国家所有的土地，其土地使用权在转让时，按《土地增值税暂行条例》规定，属于土地增值税的征税范围。而农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他国家有关规定，是不得自行转让的，只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有的，才能进行转让。故集体土地的自行转让是一种违法行为，应由有关部门来处理。对于目前违法将集体土地转让给其他单位和个人的情况，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。
2、对出让国有土地使用权取得的收入不征税国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场。土地使用权出让方是国家，国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。出让的目的是实行国有土地的有偿使用制度，合理开发、利用、经营土地，因此，土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。而国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换与赠与。它属于土地的二级市场。土地使用权转让，其他上的建筑物、其他附着物的所有权随之转让。土地使用权的转让，属于土地增值税的征税范围。
3、土地使用权、地上建筑物及附着物的产权产生转让征税；土地使用权、房产产权未转让（如房地产出租）不征税。
4、不论是单独转让国有土地使用权或国有土地使用权与房产产权一并转让，均应征税。
其二，只对有偿转让的房地产行为征税。即对转让房地产并取得收入征税，而不包括房地产产权虽转让，但未取得收入的行为。如房地产的继承、赠与等。
上述两个条件必须同时具备，缺一不可，否则不属于土地增值税的征税范围。
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