[摘要] 多位专家认为，房地产宏观调控政策的效果已经显现，房地产行业将逐渐回归理性，未来房价尤其是一线城市的房价下降幅度料继续加大。虽然调控政策存在优化空间，但短期内不会转向，未来政策将以巩固调控成果为主。2012年房地产市场将呈下行趋势，房地产开发投资增速也会出现下滑。
多位专家认为，房地产宏观调控政策的效果已经显现，房地产行业将逐渐回归理性，未来房价尤其是一线城市的房价下降幅度料继续加大。虽然调控政策存在优化空间，但短期内不会转向，未来政策将以巩固调控成果为主。2012年房地产市场将呈下行趋势，房地产开发投资增速也会出现下滑。
调控政策短期不放松
住建部政策研究中心主任秦虹认为，当前房地产宏观调控政策存在优化空间，但不会转向，“目前房地产市场下行趋势明显，限购政策出台后，限购城市商品房成交面积显著下滑，非限购城市11月也开始下降，公众观望气氛浓厚。”
她认为，房地产开发企业的资金状况与2008年不同。“2008年房地产企业普遍缺钱，行业内没有发生并购案例。今年大中小型房地产企业情况不同，有的资金紧张，有的相对充裕，房企和融资能力的结构性差异使房地产整体风险仍处于可控范围。”秦虹表示，市场没有形成趋势性一致变化，仅是结构调整，不足以支持宏观调控政策转向，“国家对住宅市场去投资化的决心不会改变”。
北京市房协秘书长陈志表示，就目前的形势来看可以得出几个判断：，明年房地产宏观调控政策肯定不会放松，“明年的房地产市场，我判断仍然和今年类似，由于货币政策定向宽松，行业可能略有一些起色，但一线城市的房价肯定会持续回落。”第二，当前很多房地产开发企业尤其是龙头房企资金雄厚，明年房地产市场的开发投资不至于太差。第三，有迹象表明，仍有大量外资觊觎我国房地产市场。
房价下行趋势明显
秦虹认为，目前我国房地产市场仍以结构性调整为主，未来房价下行趋势明显。调控政策对限购城市影响较大。预计2012年市场仍呈下行趋势，但需关注之后的供应指标；房地产开发投资增速将呈较快下降趋势；地方财政收支压力将明显增大。
中国人民大学经济学院副院长刘元春认为，明年房地产整体价格回落不会超过25%。局部调整和房地产市场的内部调整仍是今年四季度的主流。在房地产调控政策延续的前提下，2012年一季度，房地产市场将出现包括交易、价格、投资在内的全面回落。
北京中原地产市场研究总监张大伟认为，“11月入市的个别新项目明显低开，抢夺目前市场上所剩不多的"房票"，成为新项目打开销售僵局的选择。”预计今年年底降价三成的项目将逐渐增加，从目前销售情况来看，老项目要想获得比较好的降价效果必须一次到位。虽然目前市场需求基本冬眠，但只要有合适的、很低的价位依然可以刺激需求。
“作为行业标杆的一线房企的带动作用非常大，一旦出现部分企业性下调价格，市场拐点特别是价格虚高的一线城市的拐点将加速出现。”张大伟认为，随着楼市调控不断推进，交易市场的天平正逐渐倾斜至“买方市场”，楼市降价的轮廓越来越清晰。
房企将加快资金回笼
陈志表示，我国房地产市场正逐渐走向理性。目前房地产市场还没有危险到需要房企赔本卖房的地步，“即使是诸如龙湖在北京的时代天街项目，根据我们的计算，他们还是有利润的，只是利润比较少。其实这就是房地产市场逐步回归理性的过程。”在目前的条件下，房地产对经济的拉动作用仍旧很强，对地方税收贡献度依旧很高。房地产行业若要长期健康发展，其利润率就应该和其他的一般行业利润率逐渐趋同。否则，其他行业、实体产业的资金，仍会进来追逐房地产市场的高利润率。
他认为，目前房地产企业的心态仍旧很正常，大小房企都在寻求多元化的盈利模式，以求尽快回笼资金，“包括打折降价促销等，说明房地产开发企业对未来市场、政策走向的判断更趋于理性，对买房客户的价值也有了明晰合理的判断。”房企“低价换量”也确实取得了效果。
张大伟认为，“现在市场肯定不是底部，但是大部分购房者很难判断楼市行情，可以选择一些明显低价的新开盘项目，这些项目相比老项目而言，需要低价入市，也避免因为不敢降价捂盘待售。”。
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